2023年收官，中国房企行业迎来大变局。

据中指研究院《2023年中国房地产企业销售业绩排行榜TOP100榜单》显示，百强房企全年销售总额62791亿元，共诞生千亿房企16家。保利发展以4207亿元销售额成为榜首也是唯一的“4000亿房企”。万科、中海、华润、绿城均跻身于“3000亿阵营”，分列第2至第5名。第6至10名为招商蛇口、碧桂园、建发房产、龙湖集团、金地集团。

^{图：中国房地产企业销售业绩排行榜TOP10 图片来源：中指数据CREIS}

2023年，销售额超千亿的中国房企有16家，较2022年同期减少4家；百亿房企116家，较2022年同期减少14家。第二阵营 (500亿-1000亿元)企业19家，较2022年同期减少4家；第三阵营 (300亿-500亿元) 企业14家，较2022年同期减少14家；第四阵营(100亿-300亿元)较2022年增加8家至67家。

中指研究院企业研究总监刘水分析指出：

“2023年重点房企销售额整体仍在明显下降，行业集中度在下降，百强房企销售总额同比下降17.3%，相比去年超过40%的下降，降幅在缩小，百强房企市场份额为34.5%，较上年下降4.8个百分点近几年TOP100企业市场份额持续下降，房地产行业集中度持续下降。”

强者恒强的局面被打破，曾有“宇宙房企”之称的碧桂园失去冠军宝座，销售额从2022年的4643亿元下跌到2023年的2199.8亿元，直接腰斩，排名也跌到了第七位。

碧桂园深陷债务问题，把保交付、保资产、保安全、保信用放在了首要位置，2022年碧桂园曾经做出阶段性减少投资拿地的决定影响到了2023年的销售额。碧桂园董事局主席杨惠妍曾在2023年12月的月度管理会议上表示：

“碧桂园资产负债表的修复路径非常清晰，也是可以达成的，家族肯定会砸锅卖铁支持公司的，公司会努力成为出险企业尽快恢复的一个样板。”

2023年风波不断的碧桂园，加上早已爆发危机的恒大和融创，昔日的“碧万恒融”四大龙头只剩下万科一家，“安全”成为万科的首要考量。

2023年很多民营房地产企业表现不佳，这是房地产市场走向萎缩过程中的大趋势之一，国资背景企业更为强势，市场竞争更激烈，这也是保利发展这种大型央企销售额登顶的原因之一。

纵观保利发展全年销售情况，平均每月销售额为351.86亿元，最高点是3月的503.01亿元，最低是12月的227.33亿元尽管房地产行业基本面未修复，保利发展投资方面仍维持了积极拿地态势。2023全年，保利发展新增房地产项目103个，权益拿地金额达到1359亿元。相较2022年同期新拓项目91个、权益拿地金额1082亿元，保利发展拿地力度有所加大，同时也未改变对于核心城市的聚焦方针。

彭博行业研究中资地产股指数自2019年底以来已下跌近80%。

面对房地产市场的持续低迷，监管层进一步加码政策支持。

住房城乡建设部和国家金融监管总局1月12日联合发布一项通知，要求地方政府加强工作统筹，更加精准支持房地产项目合理融资需求。通知中还敦促金融机构对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，而是应通过存量贷款展期等方式予以支持。

全球基金巨头Loomis Sayles & Co.对中国房地产行业更加乐观，称近期中国房地产开发商的债务重组在取得成果，市场情绪改善可能推动反弹速度快于预期。

位于波士顿的LoomisSayles的基金经理MatiEagan表示，等待太久而失去耐心的投资者可能会错过反弹。该公司管理着3030亿美元资产。同为资产管理公司的富达国际也嗅到了机会，称历史表明投资楼市下行时期存活下来的开发商可能是非常划算的买卖。

Loomis Sayles和富达都在用真金白银践行自己的观点Eagan的基金一直在买入更多困境房企融创中国的债券，而富达在新加坡管理的一只多资产基金最近小幅增持了中国国有开发商的股票。

Eagan说：中国房地产或许已经触底，但要复苏仍有很长的路要走，以前很容易说我甚至不会关注它，因为这只是一种单向押注，但现在情况已不一样了。”

他目前的首选股是融创，该公司美元债券在2022年5月违约，2023年11月进行了债务重组。“在重组之后，融创债券价格在每一美元面值几美分的水平，不持有或许就会错过它上涨两倍或甚至更多倍的可能性。”他说，另一个有吸引力的机会是禹洲集团，该公司在12月下旬表示与一组债权人接近达成协议。

最近出现了一些积极迹象。仅在今年1月，就有两家大型房地产开发商和一家大型汽车经销商公布了到期债务的偿付计划。

富达国际驻新加坡基金经理George Efstathopoulos表示：“幸存下来的公司最终将受益于行业整合，并最终在周期转向时增长，股票表现通常会领先于业务回升趋势，国有开发商最终将受益良多。”

彭博汇编的数据显示，Eagan的基金持有包括龙湖集团、华润置地和中国海外发展在内的多家中国开发商的股票。

克而瑞研究中心分析认为，根据不同类型房企全年拿地情况看，2023年企业投资格局依然维持央国企强势、民企弱复苏、城投逐渐退出的格局。

进入2024年，经营环境仍充满不确定性，中国房企需采取积极对策，适应新变化、促进销售去化，保证流动性安全。一方面，要积极抓住融资机会、拓展融资渠道，保持现金流稳定，向市场传递积极信号、增强品牌信心。另一方面，积极把握市场窗口机会，挖掘不同城市、不同需求的结构性机会，做好营销推广、提升货值变现能力。