2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权在部分地区开展房地产税改革试点工作。

房地产税喊了十多年了，这次是真的要来了。

这次政策意义非常重大，是房地产制度改革大潮中最值得关注的一个政策

此次改革明确了试点城市改革的核心，包括居住用和非居住用等各类房地产，而不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

这里说明改革三个思路——

第一、改革的核心是居住用的住宅项目，这是当前老百姓最为关注的内容。

第二、非居住用房地产本身有房产税一说，此次试点城市会从房产税的试点转变为房地产税的改革。

第三、农村住房不纳入改革，当前改革是指国有建设用地的相关住房。

此次改革的思路是很清晰的，即国务院制定试点方法，地方政府制定细则。试点的时间将为5年，即最近五年是部分城市试点的重要时间。

一、你家要交多少税？

之前，我们在上海和重庆都做过房产税的试点，但不太成功。主要原因是：上海只对增量房征税，重庆只对高端住宅征税，两地征税范围都不大。

其实，该不该有个免税范围，税率多少，并不是首要解决的问题。最迫切要解决的，是如何对存量房实行增税。

众所周知，地方政府在房地产领域的收入，主要来自土拍、交易环节的税费。房地产税是持有环节的税费，未来有替代土拍收入的意思。那么，房地产税出台的同时，土拍、交易环节的税收都要调整。这也意味着，如果让已经买了房的业主再交房地产税，等于重复征税。

所以，房地产税的出台，一定伴随着土地财政的大调整。

调整之后，逻辑就大不同了。土地收入减少，势必会在持有环节增大税收范围和额度。按照这个逻辑，未来无论是首套房还是N套房，房地产税都是不可避免的。

这也意味着，对于首套房的房地产税，不能过高。

以上海松江房产税试点为例，年应纳房产税税额（元）=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价（或核定的计税价格）×70%×税率。

当前上海房产税试点征收对象是：2011年1月28日起，上海市行政区域内居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房

显然，房产税“精准出击”手持多套房产者。只持有一套房产、房子面积也不大的普通老百姓，基本不用担心要交房产税，很可能根本就没达到房地产税的征税范围。

根据8月份网上流传的一份“上海市个人住房房产税认定通知书”，松江区购房人韦先生持有住房面积为83.7平方米，新购住房单价或核定的计税价格为32670.48元，税率为0.4%。

则韦先生每年应纳房产税税额为：83.7×32670.48×70%×0.4%=7656.65元。

可以看出，房产税的实际缴纳税率并不高。但对于手持多套房产的“炒房客”而言，总价是较高的——手握10套房子就要缴纳10套房子的房产税，每一年都要交，“积少成多”，累积下来负担并不小。

再以商业性房产税为例

从价计征：年纳税额=房产原值×(1-10%-30%)×1.2%

从租计征：年纳税额=年租金收入×12%

由于住宅房产税征收仅在试点阶段，故而只能做一个如上的粗略推测。但是，对于商铺、写字楼等商业性房产的房产税征收已久，并且有明确的法律依据施行，这也可以作为大家的一个计算参考。

总结来看：

1. 如果你在一、二线城市手持2套以上住宅，请做好缴纳房产税的准备，房产税试点随时可能推进到你的城市，预计税率1%以下；

2. 如果你手里只有1套住宅且面积不大，或者你的多套住宅是位于三四线城市，暂时不用担心需要缴纳房产税；

3. 如果你手里有1套及以上商业性房产，那么请每年按时交房产税，税率为1.2%或12%。

二、房地产税出台后，房价会跌吗？大家该如何对待、如何操作？

一、房地产税试点这几个月一定会出台，也许就是2022年1月1日。房地产税短期是楼市利空，主要是影响预期，成交量会降低，价格会下跌，但是长期来看不会阻碍房价上涨的大趋势。

二、房地产税试点城市一旦公布，那么，这些城市的刚需、置换和投资客都要暂缓入场，观望至少一年以上，看清趋势再入手。

三、在热点一二线城市，房地产税会推高租金。房东缴纳的房地产税会直接转嫁给租客和二房东，尤其是城市核心地段，但是出租困难的远郊区，租金不会明显上涨。

四、一套房子需要缴纳的房地产税金额不会高于出租租金。如果高于租金将会严重打击楼市，这违背了房地产健康平稳发展的初衷。简言之就是，核心地段房产的租金可以完全覆盖房地产税，当然，你有5套8套房产累进制缴税的除外。

五、房地产税试点之后，一定会有一些人投机取巧钻漏洞逃税，比如离婚、赠与、去名字等等。比如从第三套房开征，夫妻有三套房的可能会离婚，丈夫两套，妻子一套就免征，或者把三套以上赠与父母兄弟代持等等。当然，开征房地产税还能提高生育水平，多生一个娃摊薄人均面积，税也可以少缴。

六、征收房地产税的城市，远郊房产、文旅地产、度假房产，将无人接盘，房价会明显下跌，因为买来也租不出去还得缴税。所以，如果你持有这种房产，在房地产税试点开始之际，建议抛售。

七、房地产税开征后，会逐步掀起一股置换潮，抛弃老破小抛弃远郊房，多套并一套，合并置换成一套品质住房。大家未来买房，务必要先保证品质，再追求数量。

八、房地产税是房价和租金分化的加速器，会推高核心地段的房价和租金，同时会拉低边缘地段的房价和租金，马太效应会更加明显。

九、房地产税开征后，会明显出现投资外溢。比如深圳开征后，一部分投资需求就会外溢到临深的东莞，上海开征后，会外溢到花桥嘉善，广州开征后，会外溢到佛山，三亚开征后会外溢到陵水、琼海、海口。聪明人该怎么做，不用我再多说。

十、房地产税开征后，分散投资会更重要。比如深圳买两套，上海买一套，有机会再去广州杭州投资一套。每个城市都不缴税，每个城市都有资产。当然，未来房地产税可能会全国联网、全国征收，但是很难在短期内实现。

前段时间看到有专家说，遏制房价上涨就开征房地产税、遗产税、资本利得税。我承认这三招可以暂时改变上涨预期，但是无法从根本上遏制房价上涨，你看看从去年至今，全球主要的西方发达国家房价涨幅有多大，远远超过中国，而美国、欧洲、日韩、澳大利亚等这些国家都是通通开征房地产税、遗产税、资本利得税的。

所以说，最终决定房价是否上涨的根源就是两个：“货币”和"需求"，市场自身调控才是决定房价走势的核心要素，宏观调控从长期来讲起不到对价格绝对的影响作用。