一生有几年？疫情延续了3年。面对疫情的不确定性，市场反应宏观上说是确定的，这是一场新的世界性的考验，惊涛拍岸，大浪淘沙，在房地产市场的惊涛骇浪里，我们看到了谁在裸泳，谁没穿内裤。以此同时，笔者想起丘吉尔说的一句名言：不要浪费任何一场危机。在房地产大鳄纷纷求救，老百姓掏空6个钱包，勒紧裤腰带的时候，房地产市场正式宣告从黄金时代跌回青铜时代了？

房地产真的就不值得投资了吗？

房地产这个支柱产业还拿得住国民经济“支柱产业”的大旗吗？

作为正在观望的购房者该何去何从？

2022，还能买房吗？

人口出生率降低了，房价就会跌吗？

家庭人口增加，对住房的需求就会增加吗？

2023，手中紧握多套房的购房者又该如何是好？

更多房地产信息专题为您解惑……

币海财经以为这除了取决于疫情风险的管控、宏观房地产市场的趋势变化、政府相关政策的引导落实，更取决于房地产市场的消费者心理。

疫情之下，房地产客户的购房心理发生了哪些新变化呢？

笔者根据浅薄的社会调查总结为一下几点：

①　门面房：从“催命符”刮来的沮丧

疫情之下，实体租赁者感受到的市场痛感尤为强烈。周总是位开健康会所的老板，他说他的门店开在街边，疫情前就被实体经济的不景气和线上争夺流量等运作问题困扰，现在遇上疫情居高不下的店面租金变成了他的“催命符”。还有位开健身房的朋友说，疫情前开了好几家店，现在准备要缩小规模，主要就是节省下高贵的“店面租金”。还有做托育培训机构的朋友，对阳光积极的她来说，也是破屋偏逢连夜雨，她说为了节省店面租金将更多转线上……开豪华餐厅月租金40万的朋友被迫摆摊卖起了菜……于此之后，这些个体经营者还会扩张规模转身去购买门面吗？如果这些社区周边的个体都离开了，街边店铺的包租婆包租公会怎么样？门面房通常都是作为投资房产出现在包租婆包租公的资产配置里，虽然，以往就不是很景气，但未来的交易心理可能会更加谨慎。实体经济不繁荣，门面房市场的购房心理很难兴奋起来，甚至可能会进入沮丧期。

②　一手房：入乡情更“怯”的购房心理

服务产业的面门担当们的惨淡经营，还有一系列的连锁反应正在发生。比如，就业率的前景并不乐观，众多大公司的大面积裁员，断供、法拍、退房都屡见不鲜，正在我们的身边发生。除去疫情前手握多套房的炒房客，已购房者分为两类，一类是有房无贷的，一类是掏空6个钱包再加杠杆的，显然负债能力羸弱的购房者面临的生活风险更大，因为像京东、阿里等这类大企业在风口期的邀请函可能疫情之下抵不了房贷这种“昂贵的供养”，如果很不幸经济来源中断，购房断供要折损的不只有首付款，还有贷款利息等一系列附加费用。相对来说，还是及早入市的业主或尚未入市观望的潜客还拥有较多的现金自由，可能会在这波疫情下找到更好的机会，但他们对宏观房地产市场的降价打折还有配套软硬件有了更高的要求，而且一段时间可能还是会持币观望。

③　二手房：存量市场中业主的隐忧

上海的房地产经历的高泡沫、高杠杆、全民炒作、全家抢房总动员的发展历程，很多人把这种高杠杆买房挣大钱的市场认知当成了受用终生的发财经验。殊不知，今天的市场已经不是昨日之市场了，也不是找个价值洼地就可以下金蛋的时候了。很多高位接盘的接盘侠陷入了尴尬，卖不掉就自住吧，但自住其实占用资金没有现金流增值转化，从资本利用率方面来说这就已经是项失败的投资计划了，还是在未来市场不进一步恶化的条件下这样评价。

还有手上抢了多套房的二手房业主，他们的担忧会更多，除了调控政策、租赁成本、维护成本、交易费用、房产税等等，像多米诺骨牌效应一样，他们的购房心理应该不言而喻了。互联网的记忆可能只有三秒，但一遭被蛇咬十年怕井绳的购房心理应该会在房地产市场上影响更久。

疫情前的调控和疫情后的春风无疑都在调整支柱产业的行走体态，但房地产市场是由消费者的购房心理决定的。

一些房企乘风做浪，猛加杠杆，最后落得资不抵债，许家印亿万身家转头成空，亦是房地产市场一众破产企业的一个缩影。

综上所述，盖房子的现金流和负债能力经受考验，购房者的现金流和负债能力也超负荷流转，产业经济的撕裂，个体经济的疼痛，都代表了市场每个细胞的感受和认知。所以，目前，房地产市场的大众购房心理显然还是——站直了，别趴下！继续观望。

• 疫情期间，留给价值投资者的奇妙体验

如果说商业街边店铺不景气大家可能也比较习以为常了，因为门面房不景气已经有20年了。那么，丈母娘经济的刚需住宅呢？可还春光灿烂？这还要从疫情期间社区管理的软硬件开始说起。以前大社区是个卖点，但随着人口密度带来的一系列管理问题的暴露和流行病爆发的概率，特别是次轮疫情社区管理中呈现出的部分事件，比如：明星社区、菜区房等，购房者也开始注重购房社区的舒适便利性了，老破小和高层可能开始不被待见了。原来计划购买老破小的业主大多有过渡、出租、置换的规划，还有很多是抢占学区房的便利。但从本轮疫情中购房者的热情在政策面的多次调控下逐渐清醒了过来，开始产生了分流两极化的特征，没有购房能力的群体开始重视现金流的重要，刚过线的购房者开始重新自我审视负债还款能力，而真正有购房能力的高端客户群体开始对居住环境有了更深刻的认识，低密度区类似郊区的别墅区可能会实现高端客群田园牧歌的理想生活环境，相比较来说，市中心华而不实的豪宅可能还没有郊区的别墅在客户的眼里更吃香。

因此，上海房市，疫情后会两级分化，一般性住宅必定跌，但低密度、别墅也许会上涨。另外，一些年代感很强但年久失修，特别是隐蔽工程不很硬朗的一众老洋房，可能文化价值在被高估后将重回使用价值的评测机制，安全性、功能性、配套设施、辖区管理等等都可能会被诟病，因此，此类老洋房预计会走去宽幅下跌。以前只考虑投资价值的投资者，现在，开始也要转而更多的去考虑房子的使用价值、维护成本、回本周期、社区管理、物业配套服务等未来生活品质的刚性问题了。

• 那么，后疫情时代如何买房呢？

英国学者埃蒙·马丁曾经提出过一个观点叫做“后灾难消费心理学”，其大概意思是说在地震、战争、传染病之后，人们的消费心理在相当长的一段时间里对相关商品的选择会有明显的倾向性改变。疫情之后，深圳是相对走在前面的，根据深圳的相关考察，笔者总结了一下深圳购房者的选择变化，主要体现在以下几点：

1.大小区、低密度、高绿化。这种对商品房喜欢的改变主要也是因为在疫情期间大众消费者在疫情爆发、核算检测、活动空间的深刻领悟，被长久关在火柴盒里的人们两三个月的封闭反思中发现了，物质生活的主力担当房子最该具有的使用价值——安全距离、自由空间、良好的通风光照自然条件，甚至延伸到未来家庭生活的品质。

2.带智能健康配置的楼盘。健康家居系统、智能新风系统、家庭网络系统等，其实这些概念在环境不断恶化的前几年重度雾霾时就曾一直备受关注，但伴随5G、元宇宙、疫情居家办公等社会事件的不断发生，消费端对这种智能需求越发明显而紧迫了。

3.有品质有温度的物业社区管理。人是环境的产物，人类社会活动的变迁史，是在每一次劫后余生中不断创新改变而进化而来，生存发展的软环境亦是如此。经历疫情，我们看到了城市管理抓社区，社区运作主力担当还是物业，物业服务品质代表了一个楼盘的软实力。收发快递、团购蔬果、组织消毒等一些有温度的服务会提升社区业主的幸福感，这些都可以成为物业的品牌影响力。

总而言之，市场永远是对的，房地产市场的购房心理会推动房地产产业的从规模开发型转向价值经营型，重新焕发生机，市场是永远在的，变的只是购房心理。不管是政策面还是生活刚需，都在说明市场需要一段冷静期。接下来楼市会怎么样呢？资本更有发言权，接盘侠的悲观是正确的，但乐观者往往成功。楼市周期亦如股市，有涨有跌、有危险也有机会，但结果，却总是惊人的相似。没人能真正的离开这个魔幻的市场。你怎么看呢？欢迎留言讨论……

来源：币海财经