我此生第一次现场见到真人的大经济学家就是张五常，其以“佃农理论”而闻名。我今天要写的主题，也是和佃农理论有关的——超级地租和通胀/缩。

“佃农理论的核心在于，它证明了在一定条件下，各种租佃形式——不管是分租、定租、还是自耕农——其土地利用效率是一样的。“分租”是指地主和佃农各自按一定比例分享土地收成的租佃方式；“定租”是指佃农交给地主一个定额地租、其余归佃农所有的租佃方式。张五常证明了，不管采用哪种租佃方式，都不影响土地的利用效率，也不影响最终地主和佃农的收入。”

而在现代微观经济学中，地租别认为是固定成本（FIXED COST）而出现。也就是说， 地主出让土地的方式和数额是无法谈判的，乃是企业主必须承担的一项成本，也就是说，在土地租赁的市场上，地主是 PRICE MAKER，而企业主是 PRICE TAKER。

本文将会对比几个地租效应明显的城市，比如香港、深圳、上海和一些二、三线城市。

从国际分工角度来看，改革开放三十年，中国走的都是低成本劳动力密集路线，而且中国整体的地租比发达国家便宜，因此成就了 MADE IN CHINA 的高速发展的三十年，使中国的 GDP 一下子从发展中国家到了世界第二大经济体。比如长三角经济带的苏州昆山，就是典型的制造业厂家所在地。

而特区香港本是金融地产支撑的经济体，曾经的亚洲四小龙之一，其实体不景气的很大因素在于香港的地产行业一枝独秀，超级地租使香港的物价成本高昂，高收入+高成本的环境，使香港成为了较发达的经济体，但高昂的成本也带来了很大结构性问题，比如第一、第二产业的没落，比如医疗、教育等民生行业的费用高昂，比如社会等级分层明显等。

对于香港和深圳的物价对比，大家可移步公众号“中环陆羽”的《香港人正在瘋狂逃離“超級地租”》一文，在此不作赘述。香港人的工资是内地的好几倍，也是普遍的认知。

但香港高昂的住房成本、消费成本，也是港人不可承受之重。所以，香港人选择了“香港上班，深圳消费”的生活模式，是不是像极了很多在美国日本等海外打工的工人，把钱寄回福建老家的样式？

这也是打工人的必然选择。

所以，在这样的选择下，高地租就很难长期维持下去。而且，一旦地租的成本优势不再，叠加劳动力成本的上升和劳动环境的对资本家不友好，那么国际分工中形成的低端产业链转移的优势也不能继续存在了，可参考苹果产业链搬迁至印度。

富士康于2023年5月开始在越南生产 MacBook。这样一来，苹果旗舰产品的产业链布局基本都完成了，iPhone 可以在印度工厂生产，MacBook、Apple Watch 和 iPad 可以在越南工厂生产。

对跨国巨头而言，要追求高利润率，而苹果产品不涨价的情况下，必须是压缩成本，那么在地租和劳动力都横向比较高昂的情况下，把工厂转移至越南和印度也是必然之举。同样的动作，也可以参考特斯拉产业链向墨西哥布局。

那么，中国的地租真的很贵吗？

过去的二十年，是房地产腾飞的二十年。而土地财政，直到疫情前，也是财政收入的重要来源。

同时我们来参考办公楼的租金成本。根据第一太平戴维斯（Savills）发布全球黄金地段办公楼使用成本报告，2023年第三季新加坡黄金地段办公楼的使用成本为每平方英尺144.25美元（约198新元），环比持平。最昂贵的是伦敦西区，环比飙增5.9%至275.32美元，第二昂贵的香港则环比下跌3.3%至234.87美元。从办公楼空置率来看，新加坡从2022年第四季的5.6%，升至2023年第三季的7.4%。

（2023年）

同时，疫情后，办公楼的空置率上升，租金也开始下降。

增量需求未见明显复苏，大部分全国主要城市租金跌幅进一步扩大，反映企业经营意愿的降低。

所以，在房租成本这一项上，实际上企业承担的成本是缩小的，更不用说很多园区招商是给免费办公楼和政策的。

而租金，是构成通胀的重要元素。让我们来看下中国的 CPI 数据：

是不是明显觉得通缩了？生活的物价跌了？

根据统计局解读，2月份 CPI 的环比数据走势充分体现了春节因素对物价的影响。统计数据显示，2月份，食品价格环比上涨3.3%，涨幅比上月扩大2.9个百分点，影响 CPI 上涨约0.59个百分点；非食品价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点，影响 CPI 上涨约0.44个百分点。

据国家统计局城市司首席统计师董莉娟介绍，2月份，无论是食品还是非食品价格的环比涨幅扩大，都受到了春节因素的带动。从食品价格看，因春节期间消费需求增加，加之部分地区雨雪天气影响供给，2月份，鲜菜、猪肉、水产品和鲜果价格分别环比上涨12.7%、7.2%、6.2%和4.3%，合计影响CPI环比上涨约0.58个百分点。

从非食品看，因春节期间出行和文娱消费需求大幅增加，2月份，飞机票、交通工具租赁费、旅游、电影及演出票价格环比均大幅上涨，涨幅在12.5%到23.0%之间，合计影响CPI环比上涨约0.30个百分点。

春节是出行娱乐旺季，进入三月后的可持续性不强，所以可以预计未来此项的 CPI 应会下降。

工业 PPI 方面，俄乌和中东局势+OPEC 的减产，使得资源类产品倒是谷底反弹了，PPI 在经历漫漫熊途后回升。

所以，对第二产业来说，企业成本是上升的，但第三产业，其实固定成本是下降的。

那么拆分企业的成本来看，地租下降，原材料略反弹，劳动力成本不变甚至降薪裁员的情况下，实际上企业运营的成本应该是下降的，而经济给我们的感受，也是通缩。消费餐饮零食等日常所见，几乎全面下降。

回顾历史上的通缩，根据中国银行研究院：“亚洲金融危机后，中国曾出现一段时间的物价下行以及经济增速下滑。CPI 在 1998 年 2 月-2002 年 12 月期间有 39 个月出现同比下降，1998、1999 年，GDP 平减指 数分别下降 0.9%和 1.3%。同时，GDP 增速也从 1997 年的 9.2%下降至 1998 年的 7.8%。主要原因在于：一是前期重复建设导致产能过剩。纺织等传统轻工业出现严重的产能 过剩，大量企业出现亏损。根据当时国家国内贸易局对主要商品的统计分析，601 种 主要商品中，供大于求的商品有 155 种，占 25.8%，几乎没有供不应求的商品。二是 在控制银行坏账的过程中银行信贷收紧。银行贷款余额增速由 1997 年及之前的 20%以 上快速回落至 1998 年的 15%。三是亚洲金融危机爆发对全球经济带来较大冲击，外需 明显走弱。1999-2001 年，货物和服务净出口对 GDP 增速的拉动持续为负（分别为0.7、-0.04、-1.12 个百分点）。”

当年的中国政府开启了扩大内需和改革开放两项措施，我认为在今年已无法复制——居民购买力的下降和中国出口的成熟，在这两项上政策空间已经较小。

外国历史上来看，日本失去的三十年也有通缩现象。1994年—2021年期间，日本陷入慢性通缩。1990年代初日本泡沫经济破灭后，日本通胀水平持续回落，1994年 CPI 同比增速降至1%以下，1995年转负，此后至2021年，除个别年份外，日本 CPI 同比基本在0%附近。

而日本走出通缩陷阱的，主要靠安倍经济学，安倍经济学被其政府概括为三只箭，即积极的金融政策、灵活的财政政策、促进并发展民间投资，其具体措施可以概括为货币增发、增加政府支出和进行结构性改革。其最为有效的，我认为是日本央行的 QQE。

日本央行的收益率曲线管理下的 QQE 政策是指以收益率曲线管理为依据、以通胀稳定在2%以上为目标的量化宽松政策。为实现 QQE 目标，日本央行不惜采取负利率的措施。虽然争议很大，但日本历任央行行长也贯彻了这一货币政策，终于在今年退出了 QQE，实现了通胀目标，摆脱了“失去的30年”这一称号。

日本总务省19日公布的数据显示，日本2023年去除生鲜食品后的平均核心消费价格指数（CPI）同比上涨3.1%，创41年来新高。数据显示，2023年12月，日本去除生鲜食品后的核心消费价格指数为106.4，同比上升2.3%，涨幅连续两个月缩小，是2022年下半年以来的最低水平。

具体来看，去年12月，日本食品价格同比上涨6.7%，涨势有所放缓；家具及家务用品价格上涨6.5%；文化娱乐类商品价格上涨7.8%，其中因旅游旺季到来住宿费大涨59.0%。当月电费和燃气费下降，降幅分别为20.5%和13.8%。至此，日本核心 CPI 已连续28个月同比上涨，连续21个月超过日本央行2%的通胀目标。

在我看来，今年的中国如想对抗通胀下行的大周期，货币政策采取宽松是必然之举。如今土地财政收入大幅下降，通缩现象出现，而财政赤字率虽然提高，财政政策也不见得有多积极，那么在此情况下，宽松的货币政策成为必然之选——也是最优之选。

为刺激经济复苏，以及对抗通缩的大趋势，虽然央行已开启宽松模式，未来进一步宽松也可期待。不管怎么宽松，至于物价，老百姓可能可以享受较低的生活成本了。

* 本文为作者个人观点，不构成投资建议。

文章来源：应许留白公众号