在文章《央行海量货币供应，短暂利好A股和楼市》中，我基本上列出央行各条政策的内容，并解释了他们那些新工具的作用。

今天，我们进一步来为读者分析，为什么，这些所谓的大招，其实效果和作用是短暂和有限的。

下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元。可能择机进一步下调存款准备金0.25-0.5%。降低中央银行政策利率，7天逆回购操作利率下调0.2%，

央行每次下降息降准，对股市都有提振的作用。降准，等于增加商业银行的可贷资金，增加市场的流动性。不过这次，主要是作用还是给一部分商业银行，尤其是中小银行起到减负的作用。现在，无论是居民端和企业端，从社融数据就能发现，借钱上杠杆的量大幅降低了。他们主要是存定期买理财，没有贷款的意愿，所谓「贷款人消失」的现象。降准腾出所谓的长期1万亿流动性，在实体经济的每个“单位”都在缩减负债的情况下，增加流动性的效果，并不会那么明显。

央行降短期利率，只是给商业银行更便宜的钱，和上述的问题差不多。就看商业银行的钱能不能贷出去，能贷出去多少的问题。

降低存量房贷利率，预计平均降幅在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。

降低存量房贷利率，预计平均降幅在0.5个百分点左右，按照「6月末的数据」，存量房贷规模为37.8万亿元，利率下调0.5个百分点，意味着银行1年的利息收入就要减少1890亿元。潘功胜则是预估1500亿。

1500亿看起来很多，但是，如果你对照国家统计局的公布「2023 年的社会消费品零售总额 47万亿」的数据来说，明显是杯水车薪，对促进消费的作用微乎其微，而且还不算，这样节省出来的1500多亿或户均100万一年省出来的3600元，有多少是不被消费而是被存起来的。多出1500亿，对于几十万亿的房地产的市场体量，影响很小。没人因为一年房贷少了几千块就加杠杆买房。当然，其边际效应也是有的，对于供房压力大的业主来说，节省几百块可能逼他们断供或抛售房子的压力减轻了。

还有一个问题要考虑，就是这些存量房在换银行转按揭的时候，银行会重新对房子估价，那些跌成负资产（原来首付跌没了，抵押品不足）的房子，银行基本就不会给房贷了，除非补缴抵押品，近一两年买房的，尤其是2021年高位在三四线买房的，已经跌去近30%左右，这种存量房怎么转按揭降房贷呢？

上次，517新政降房贷，落地过程中也是遇到了麻烦和阻力的。一些银行考虑自己的风险。对于银行来说，房贷是优质资产，原来发房贷的银行是不愿意轻易放弃自己「既得」的利益的。业内人士表示，如果新政策发布之后，各大银行大概需要一至几个月的时间进行落地调整。

至于，首套房和二套房的房贷最低首付比例。一些城市，对于首套的认定早就改变了，有的城市市内跨区都算首套，这些城市，即使改成了宽松认定甚至放弃限购，但是，仍然无法刺激购买需求。对于楼市低迷，大家都不愿贷款买房时候，你降低投资的门槛，让人家加杠杆，背更多的负债去增加没有预期升值的资产，这有点缘木求鱼。这就像人家吃饱了，在不想吃的时候，你塞给人家几份打折食物。你以为便宜人家就会接受，显然是一厢情愿。

确实，富人账户里有钱，但是有钱并不一定会投资，当投资收益率低，而且亏钱风险大的时候，他们宁可存钱避险。

提高对保障性住房再贷款的支持比例：为进一步增强对银行和收购主体的市场化激励，人民银行将保障性住房再贷款政策中人民银行出资的比例，由原来的60%提高到100%。原来商业银行放100亿元，人民银行提供60亿元，现在商业银行放100亿元，人民银行提供低成本资金100亿元，加快推动商品房的去库存进程。

确实，这增加了银行作为通道的收入 ，但是，我们考虑一下向银行贷款收储的国企。他们拿到房子的贷款利息都到了2.25%，问题是，现在的租售比是什么情况，有没有2.25%？像上海，大部分地区的租售比都不到2.25%，这不是明摆着让国企亏钱么？这就是为何国企收储的积极性不高的原因。

如果让房企打折把房子卖给国企，那么为何不让房企降价卖房给老百姓呢？而且，增加了保障房供给，对于房企的商品房去库存是非常不利的。

至于，央行支持资本市场的两个货币工具，说白了，就是央行借钱给市场炒股，规模加起来8000亿。但是这些钱都是有利息的。如果A股不改企业圈钱套现的这些漏洞，光是提供注水的水龙头，没有金融机构愿意贷款回购，增持正在失血的资产，而且资金的利息也不低。

把糟糕的资产换到了央行提供的低风险的，流动性高的资产（国债），他们的目的已经实现了，而且还有固定收益，何必再把它们换成现金再投入股市这个无底洞？而且，买多了成了大股东，还有减持的限制。

总之，央行924的刺激政策，算是一种量化宽松。其实，从去年开始，央行就一直走在货币宽松的道路上，政府对楼市的各种大招，是一点一点，挤牙膏的方式。市场早就意识到了这点，投资者一直保持观望，看下一个大招是什么。比如，一线城市的限购有没有彻底放开，有没有一线城市的买房送户口等等。据说，接下来财政部的还有三支箭，也是万亿级别的，这些持币观望者一直不出手，那么楼市还将继续下行，而持续下行，就会倒逼政府出招，继续挤牙膏。央行，金管局，证监会的领导也表示，后面还有大招，你这么说，大家肯定还会再等等。