100万亿GDP终于到了，可喜可贺，距离超越美国又近了一步。

最乐观的预计，最快2030年左右中国就能赶上美国，百年大变局真的就在眼前。

2020年，中国经济首次提出内循环，以后分析中国经济，可以从内和外的角度来看，这个分析视角，以前也有，但未来显然更重要。

从内的角度看问题，大消费是重中之重，社会零售算消费，房地产其实也算消费，中国人的需求都算大消费。

1月18日，国家统计局的数据，2020年，社会零售消费总额全年降低了3.9%，在所有宏观数据里，几乎是唯一同比下降的。更有点意外的是，12月份的数据，相较于前11个月，不但没有增长，增速反而出现了下滑，尽管回落的不多0.4%，但趋势有所变化。

社会零售消费总额有下降，一直被看衰，且红线频出的房地产消费，势头却依然很猛。

据国家统计局的数据，2020年中国商品房销售额，再创历史新高，173613亿元的销售额，同比去年大幅增加8.7%，且和社会零售总额表现刚好相反，12月房产消费是加速上行，增速比前11个月又提高了1.5%。

神秘力量出现 新外资不一般！

12月房产消费创新高，北京上海是绝对主力！

据新京报的报道，北京楼市12月创出成交量新高，且已经恢复到317新政之前的水平，因为年末的出色表现，北京楼市新房网签4.9万套，二手房成交16.9万套，分别创最近5年和4年的新高。

上海和北京的情况惊人的相似。12月上海二手房成交量达到3.9万套，不但创2020年单月新高，更是接近2016年单月历史纪录。

量上，北京、上海在年底携手发力，价上，两者同样齐头并进。

国家统计局的数据，北京和上海下半年房价指数是不断攀升，到2020年年末，两地二手房一同上涨6.3%。

为什么北京和上海共同在年底发力？

有人说是周期（政策、市场周期）到了，有人说是买核心资产的结果，这些分析也许都对，但非常重要的一股资金力量，被忽视了。

这股力量叫新外资！

新外资和传统外资有啥区别？传统外资就是大家理解的外资，新外资则是黑头发黄皮肤的外资。

新外资主要有两种，另一种是本来打算出去的，结果因为疫情出不去，而“被迫”留下来了；一种是以前出去了，现在可能打算要回来。

先来说说第一种新外资。

最近上海、北京的学区房真的涨疯了，涨疯的原因是什么？

官媒、机构、中介几乎都会给出一个解释：受疫情影响，海外留学被限制，导致学区房突然大涨。

12月24日，中新经纬的消息说，2017年3月份调控政策出台以后，北京整体的房价就比较平稳，不管是学区房还是非学区房，价格都较高点有所下调。但临近今年年底，海淀的学区房却突然火了起来，让他感到莫名其妙。

海淀学区房有多火？

知春路上，有学区房一夜涨价40万，仍然非常抢手。

中原地产的数据显示，目前北京知名学区房价格已经攀升至2017年初的高点，原因是受疫情影响，海外留学被限制，学区房需求有所增加，助推价格走高。

上海同样如此。

1月18日，中国证券报发了篇文章题为：上海二手房市场骤然升温！学区房单价近20万，直逼豪宅汤臣一品。

文章说，教育资源丰富的徐汇学区房已经是天价了，目前环比涨幅在20%-30%，以前从来没有出现过这样的价格，一直在创新高。

一套30多平双学位的房子，2020年12月价格是410万，仅过1个月，2021年1月成交价就已经变成了498万，1个月涨了足足80多万！

根据机构的数据，徐汇区的房子2020年上半年还是比较低迷，但是下半年，尤其10月份以后突然发力。年末的时候，环比上涨幅度已经全上海第二。

机构给出的原因和媒体类似，还是海外被限制，学区房需求大增！

海外被限制，为什么只有北京和上海产生了学区房现象，造成了整个城市的楼市火爆？

道理很简单，上海和北京，具有其他地方决然不具备的两个特质：

1、出国留学人数最多的地方；2、留学生出国回来最愿意去的地方。

美国著名智库布鲁金斯研究所曾发布过一份关于美国大学国际生来源城市的报告，报告显示

2008-2017年赴美攻读学位人数最多的全球前20个大城市里，北京第二，上海第三，两者合计8万人，而深圳和广州加起来只有1.6万人左右，远低于北京和上海。

从求职角度看留学生去向问题，据机构数据，2020年留学生毕业归国人数，较同期相比是大幅增长了58.19%

如此高幅度的增长，近些年是少有的，这意味着留学生对住的需求很可能呈爆发式增长。

而留学生愿意去哪，哪里自然就可能楼市火热，那么留学生愿意去哪呢？

2020年智联招聘《中国城市人才吸引力排行榜》上，海外留学人员最青睐的地方，北京和上海合计占了三成，远远高于广州和深圳以及其他二线城市。

UniCareer发布的《2020海归就业力调查报告》中，留学生们对上海和北京的青睐比智联招聘，有过之而无不及，两者合计占比超过5成，总数比广州和深圳高出3倍多！

从海外回来的留学生们，也许本来打算等疫情过去，就回到海外，可海外防疫如此之差，高下立判，改弦更张留在国内，就地解决教育和居住问题，是不少留学人士的共同选择。

留学生有不少是高净值人群，且对教育的偏执程度，要高于国内同龄人，这可能是天价学区房频出的，拼刺刀一样，抢房的真正原因。

当然，上海不断降低的人才门槛，尤其对留学生的网络政策，很可能也助推了留学生——学区房链条的发酵！

第二种新外资的代表，以明星等高净值人群为主。

2020年10月，世界华人周刊等自媒体报道，吴秀波在加州的豪宅正在挂牌出售，和9月的时候相比，10月份的挂牌价格大幅降低60万美元，和2015年买房成本相比，更折价二十几万美金。

简而言之，为了卖房套现，吴秀波是亏钱叫卖。

和吴秀波一样，甩卖美国房产的中国人不在少数，据全美房地产经纪人协会（NAR）数据，在截至2020年11月的12个月里，中国买家至少抛售了约274亿美元的美国房产。

路透社消息，到2020年四季度末，中国人购买美国房屋的数量跌至8年低点，对应的金额或将降至120亿美元之间。

抛售274亿美元美国房产，拿到的钱，会作何用呢？

亏钱甩卖，证明出售美国资产的决心很足，而这一点也许意味着，这些高净值人群，非常看重疫情防控带来的资产安定性，从这个角度出发，中国是少有的投资安全之地，回到中国置业投资，概率不低。

另外，从时间轴来看，吴秀波们是9月开始卖房的，刚好在上海、北京两地楼市崛起时间附近，这种关联，也许进一步证明因果关系。

不过，回过头来看，选择在9月份卖房，并不是一个好时间，因为美国楼市很快就高歌猛进，价格猛涨。

席勒房价指数显示，全美十月份房价比去年同期上涨8.4％，涨幅创六年新高。近期房地产经纪公司Redfin报告称，在截至2021年1月3日的四周内，美国住宅销售价格中位数同比增长13%。

10月份之后，美国新房销售更是一句突破20年新高！

北京、上海、纽约、东京全世界主要城市在疫情期间的楼市火爆，房价大涨，告诉我们很多重要道理。

当人们面对恐慌的时候，房产，尤其核心城市的房产是抵御恐惧和不确定性的重要对冲工具；而以往全球化的地产投资，在疫情之下，正重新排序，各回各家，是各国居民不约而同的共同选择，地产正从国际化高速本土化。

对中国来说，这次疫情，体现的强大有目共睹，“新外资们”，不断见证中国奇迹，和美式活久见之后，正用脚投票，用资金做出新的选择。

在股市、债市买爆中国之后，看来楼市会是下一个！

来源：叶檀财经