房企开始跑马圈地

房企正成为长租公寓市场一支重要的力量。

2020年1月4日，多家媒体报道万科意欲在长租公寓赛道加码，对此，万科董事长郁亮接受媒体采访时坦承：“万科做长租公寓快5年了，亏了90个亿，直到今天，我才能告诉你万科开始不赔了，把运营管理逻辑弄明白了。”

这意味着，在蛋壳等长租公寓品牌遭遇滑铁卢之际，房企们或将跑马圈地。

据前瞻产业研究院数据显示，2019年我国长租公寓市场规模已达1.73万亿元，到2025年市场规模有望突破3万亿元。

在前景辽阔的长租公寓赛道上，房企为何之前一直处于相对落后的状态？没有租金贷这个天生缺陷，为何仍难言崛起？

没有租房贷，还有其他坑

“租房绝不是一件简单的事，可能遇到坏房东、黑中介，甚至更糟糕的是跳入火坑。”具有三年多租房经验的周汤如是说。

2016年大学毕业之后，周汤就在西安谋生，而租房成为头等大事，相当长一段时间与同学一起辗转多处合租，碰到不少烦心事。

譬如，有一次空调坏了，房东劈头盖脸地教训他们怎么不爱惜东西，把她的空调弄坏了，后来空调售后维修师傅表示，空调长久不用压缩机出了故障导致开不了机，“翻起脸来根本不讲道理，既不认签的合同，也不考虑商量着来。”

不堪忍受之后，周汤将目光投向了长租公寓。

彼时，周汤与同事看上了某互联网长租公寓经营的一套房子，押一付一，一年一签，但租金可以月付，签订合约之时，对方拿出一堆文件要求签字。

“所谓的月付就是‘租金贷’，银行给公寓提前支付一年租金，我们每个月还银行的钱。”周汤在一份文件中发现了端倪，“当时说行业都这样，又不影响征信，怕什么。”

周汤在网上搜索一番，发现自如等长租公寓头部企业的确都有这个诉求，最终签了合同，所幸一年之后互联网长租公寓暴雷潮苗头初现，合同到期之后周汤与同事未再续约。

周汤告诉锌刻度，如今他们已搬入一家万科旗下的长租公寓泊寓，完全没有“租金贷”的诉求：“谁说这是潜规则来着？”

一个问题解决了，另外一个问题又浮现了。

对周汤而言，房企长租公寓难以忍受的是电价按照商用电计费，不同地方价格不一，多在1.2~1.6元/度，而之前的互联网长租公寓是按民用电计算，即每月家庭用电210度及以下电价为0.5469元/度，210 - 400度为0.5969元/度，400度以上为0.8469元，这么来看商用电是民用电贵二三倍，生活成本有较为明显的抬升。

“再想省，一个月水电费上400元，也So easy。”周汤戏虐道。

有的房企长租公寓空调还需单独计费有的房企长租公寓空调还需单独计费

此外，有多名网友公开表示，泊寓也存在其他问题。

譬如，隔音比较差成为网友的共识，堪称声声入耳，隔壁说话都听得一清二楚，有网友吐槽：“有的年轻人晚上放音乐，躺在床上听到环绕音响，晚上都睡不着”；某些店是没有电梯的，网友抱怨外卖要在楼下去拿，不能送上楼，很不开心；管理员服务响应慢，能不动就不动，能不管就不管，修个东西要数个工作日；公共厨房有人不讲究，锅碗瓢盆满地乱扔……

房企为何之前跑不过“蛋壳们”？

事实上，房企的打法与其他选手的区别不仅于此。

重资产与轻资产的不同。

万科旗下的泊寓、龙湖地产旗下的冠寓等青睐重资产模式，土地与物业以自持为主，在此基础上开发利用，因此多采用集中式运营。

而链家旗下的自如、蛋壳等青睐轻资产模式，不自持土地，房源几乎都为外购而来，当然这其中也有细微的差别：以自如为代表的品牌，更为侧重获取整栋、部分区域物业的长期使用权，运营兼具集中式与分散式，而以蛋壳为代表的品牌，几乎不自持物业，以分散式运营为主。

重资产模式投入成本较高，令其租金价格也水涨船高，如此一来覆盖人群相对受限，发展规模远不如轻资产模式来得快，譬如蛋壳手握超40万套房源，而万科旗下的泊寓仅有超13万房源，双方差距明显。

资产证券化与“租金贷”的不同。

自如、蛋壳等主要通过“租金贷”上杠杆跑马圈地，而房企则主要通过资产证券化融资，所谓资产证券化即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种融资方式。

通俗易懂地说，资产证券化相当于发行一种特殊的债券，房企借此降低重资产模式的带来资金流压力，从而分散投入的风险。

据克而瑞数据显示，2018年我国长租公寓资产证券化发行规模为107.21亿元，2019年发行规模为52.08亿元，呈现发现规模下降、资金向头部房企集中的趋势。

一名私募人士告诉锌刻度：“资产证券化好比补品，起到强身健体的作用，‘租金贷’好比兴奋剂，短期亢奋长期失落，现在‘租金贷’模式已被证伪，资产证券化或一举成为赛道重要的融资渠道，由于采取重资产模式，房企反而在资产证券化上占据先天优势。”

赚租金差与纯收租金的不同。

自如、蛋壳等主要靠赚取租金差价，而房企则以纯收租金为主，这个不同在营业收入上有明显的体现：2020年上半年，长租公寓行业第一的自如营业收入为6200万元，而万科长租公寓业务的营业收入为10.5亿元。

除了租金之外，房企还通过增值服务挖掘消费潜能，譬如万科旗下的泊寓一些房间是没有洗衣机的，只能去公共洗衣机花钱洗衣。

这么来看，房企的长租公寓与其他长租公寓堪称两个物种。

杀出重围走向何处？

尽管看好长租公寓的房企不少，然而真正舍得下血本的却不多。

据中研网数据显示，截至2019年，TOP30房企中逾6成公司涉足长租公寓，其中万科旗下的泊寓和龙湖旗下的冠寓新增规模占TOP10房企长租公寓新增规模比例近6成。

简而言之，万科与龙湖走在行业的前列。

公开资料显示，泊寓累计进入33个城市，开业房间数超13万，在租客户超15万人，整体出租率94%，续租率55%，累计服务40万客户，上半年营收10.5亿元；冠寓开业房间数约7.9万间，整体毛利率在32%~35%，出租率达到88.6%。

此背景下，房企要在赛道上更进一步，仍有两大挑战无法忽视。

一方面，长期盈利模式仍不明朗。长租公寓土地成本高、回报周期长，亏损成为行业的代名词，这在一定程度上加重了房企的现金流负担，而在持续亏损状态之下，有的房企将其剥离独立经营以避免影响主业，

因此，在长期盈利点仍在摸索的背景下，主流房企虽看好长租公寓的前景热情参赛，但敢于投入重兵的却寥寥无几。

一名业内人士告诉锌刻度：“一个解决思路是利用集体土地建设长租公寓，企业仅仅获取土地的经营权和使用权，从而无需缴纳巨额的土地出让金；另外一个解决思路是为卖房引流，长租公寓的租金在一定年限内100%抵购房款或车位款，从而转嫁经营成本。”

另外一方面，短时间无法成为核心业务。房企投资的长租公寓虽然增长较快，但与主业相比就是小巫见大巫了，那可是一个17万亿元的市场，这意味着房企的重心难以在短时间内迁徙，进而就无法获得更多资源的倾向。

“当前房地产开发仍是房企主业，且长租公寓多处亏损状态，因此规模较小。”中原地产上海首席分析师卢文曦称。

譬如2020年上半年，万科长租公寓业务营业收入为10.5亿元，而总营业收入约1463.5亿元，占比不足0.72%。

对此，郁亮近日也表态：“未来5~10年，万科收入的大头来自地产开发，这一点不会改变。”

从这个角度来看，长租公寓市场野蛮生长或告一段落，曾经在赛道落后的房企在合规时代或加快追赶的步伐。

至于，行业如何从亏损走向盈利，仍要继续寻找答案。