中国于去年推出的稳定房地产市场的关键举措，未能达到预期效果，这无疑给北京方面带来了巨大压力，促使其为这个遭受危机重创的行业积极探寻全新解决方案。分析师们普遍认为，新方案中不可或缺的一项，便是政府大规模直接收购空置公寓。

回溯到 2024 年 5 月，中国人民银行重磅宣布了一项规模高达 3000 亿元人民币（折合 414 亿美元）的再贷款计划，并将其视作中国房地产市场的一个 “历史性” 关键转折点。依据该计划，将为地方政府所掌控的企业提供总额达 5000 亿元人民币的贷款，专项用于购置空置房屋，并将其改造为保障性住房。

相关部门满怀期望，通过这一举措能够大规模削减未售房屋库存，有效改善开发商的资金流状况，助力他们重新启动停工项目，进而构建起一个良性循环，成功阻止房地产市场自 2021 年以来的严重下滑态势。

然而，现实情况却不尽如人意。截至去年 9 月底，这项再贷款工具仅仅动用了 160 亿元人民币。

分析人士指出，该计划在设计环节忽视了国有企业所面临的财务与运营方面的重重限制，而这些限制在实际操作中极难突破。不过，减少住房库存对于遏制房地产行业下滑起着至关重要的作用。鉴于此，部分经济学家建议，采用财政干预购房的方式来替代这一工具，或者作为补充手段，以推动房地产市场的稳定发展。

原本预计在去年 12 月底公布的最新数据，应与央行上周发布的关于其结构性工具使用情况的季度报告同步亮相。但令人意外的是，这份报告并未涵盖该数据，这无疑进一步加深了人们的疑虑，即这一工具并未按照预期的速度和效果发挥作用。

龙洲经讯的中国研究副主管克里斯托弗・贝德尔明确表示：“这一情况切实表明，央行或许认为这些数据中存在某些潜在的尴尬或敏感信息。如今回头审视，显然这并非如 2024 年 5 月所大力宣扬的那般，成为房地产行业的重大转折点。”

针对是否会发布有关该再贷款工具的新数据，以及具体发布时间等问题，央行媒体部门的工作人员无法给出确切答复。同时，央行对于有关该工具的效率及未来计划的相关询问，也未能立即予以回应。

不仅如此，另一项旨在拯救房地产市场的计划推进同样举步维艰。去年，政府允许地方政府运用专项债从开发商手中回购闲置土地，然而，这一举措仅仅促成了寥寥几笔小规模交易。房地产企业反馈称，官员们仅仅对那些具备高回报潜力的地块表现出兴趣。

从设计初衷来看，这些工具旨在确保国有企业的所有购买行为均基于财务考量，以此有效限制政府在挑选支持哪些开发商时可能出现的道德风险。毕竟，在此之前，政府曾严厉批判房地产行业不负责任的扩张行为。

然而，在实际操作过程中，由于中国各地的租金收益率持续走低，融资成本常常高于预期回报。这一现实状况导致这些工具难以形成规模效应，大量的空置库存依旧对房价和建筑活动造成沉重压力。

房价的持续下跌，使得民众感觉自身财富缩水，进而消费意愿大幅降低。而当前，北京正与华盛顿进行一场具有破坏性的贸易战，这无疑进一步加剧了经济增长放缓和通缩的风险。

摩根士丹利的首席中国经济学家邢自强分析认为：“道德风险和投资回报这两大主要限制因素，严重制约了地方政府运用再贷款或专项债购买库存的速度。据我们估算，中国若要避免通缩，需在两年内实施规模约 10 万亿元人民币的一揽子措施，其中 3 万亿元应投入房地产领域，其余用于社会福利。在房地产方面，相关措施应至少将中国 30 个大城市目前 300 万套的新建未售房屋库存减半。政府应将购买公寓作为财政计划的一部分，而不应受其潜在财务回报的限制。中国具备实施这一计划的潜在财政空间，但这需要中央政府充分认识到这一点，并及时调整现有的观念。不能再被对道德风险的担忧所束缚。”

受住房供应过剩以及人口结构呈下降趋势等因素影响，中国的平均租金收益率已低于 2%，且仍在持续下滑。即便不考虑房屋空置风险，国有企业为保障性住房项目承担的融资成本也难以实现覆盖。

央行的再贷款工具向商业银行提供年利率为 1.75% 的贷款。在此基础上，商业银行通常会加上约 50 个基点的风险溢价。

开发商透露，为了使交易在财务上具备可行性，国有企业的出价至少要比市场价低 40%，而这一价格往往会让开发商果断拒绝这些出价。

分析人士表示，即便开发商资金短缺，他们也有充分的理由坚守立场。他们预计，鉴于房价大幅下跌将对更广泛的经济领域产生破坏性影响，北京方面必然会全力以赴将房价稳定在远高于国有企业目前出价的水平。

瑞银投资银行的大中华区房地产研究主管林镇鸿指出：“倘若开发商以五折的价格将一些楼盘卖给地方政府，那么该地区的房主会如何看待自己房子未来的价格呢？政府认为这些房子只值一半的价格，这岂不是意味着房主应该尽快将自己的房子抛售出去吗？”

类似的财务考量同样适用于利用专项债资金回购闲置土地的工具。中国房地产信息集团在 2 月 12 日发布的一份报告中估算，已知的七个城市的土地回购金额仅为 171 亿元人民币。

开发商表示，国有企业仅对具有高潜在回报的土地表现出兴趣。

“但如果我的土地质量优良，那么卖给谁都不会有问题，不是吗？如此一来，我们也就无需依赖这个专项债计划了。” 一位因话题敏感而要求匿名的开发商如此说道。

此外，在实际运营过程中还面临诸多困难。

为了有效控制物业管理成本，国有企业倾向于寻找已完工且完全空置的项目。但这类项目在现实中极为罕见，因为中国的开发商通常会利用预售款来为建设项目提供资金支持。

高盛研究的中国房地产团队负责人王奕认为：“即便降低利率，运营方面的挑战依然严峻。与再贷款工具相比，一项名为城中村改造的欠发达城区现代化改造计划，或许是减少库存的更为有效的途径。”