我首先声明，我不是地产大亨，也不从事金融工作。我确实在中国买卖过房产，一处在北京，一处在青岛。我现在就住在我青岛的公寓里。所以我比一般在推特上的键盘侠们知道多一点点，对中国房地产市场的洞察力甚至比美国的一些房地产和金融的“中国专家”要敏锐一点点。

顺便说一句，不是我吹牛，我时机都把握的非常好，几乎把握了最佳时机。

那么我们开始。中国的房地产价格贵吗？

是的，客观上很贵，在北京和上海，"毫不起眼 "的两居室动辄百万美元或更高。但是，在同等条件（地理位置）下，每平方的价格仍然比纽约和旧金山便宜，甚至比波士顿、巴黎、伦敦或赫尔辛基便宜。但是，中国的收入绝对值要低得多。例如，在北京或上海工作得很好的白领，从事 IT 或金融工作，也许是个总监，年收入可能最多 10 万美元。当然，在旧金山和纽约，与此相当的人年薪在 20 万至 30 万美元之间。因此，我们可以做一些衡量，但总体而言，中国的房地产是昂贵的。当然，如果你的收入较低，你可以去更远的地方，也许花 20 万美元就能买到一套公寓（中国有很好的地铁系统），但这样一来，你的通勤时间就是去程一小时，回程一小时。这在哪里都一样。

对于很多想买房的人来说，房价下降是值得欢迎的！

以下是彭博社最近刊出的2018年11月到2023年3月期间中国各个城市房地产降幅的情况：

有坏消息吗？有。这个消息对投机者来说是个坏消息：他们买卖房产是为了谋利，而不是为了居住。有两种投机者：个人和开发商。个人的麻烦要小一些，他们最终可能无法快速致富，房地产可是中国过去30年最赚钱的投资品了。但个人投资的房产，还是可以出租，且租金有可能覆盖按揭款。

与美国不同，中国没有自己次级贷款，在中国没法首付2000美元就能买到价值百万美元的房子。你必须首付20%-30%，有时甚至更高。中国的利率仍然很低（几乎没有通胀），而且还在下降中。贷款金额并没有上升。对于大多数人来说，如果把房子租出去，几乎就能还清房贷（我在北京投资的房产就是这样维持的）。还有一个问题：大多数人能把房子租出去吗？开什么玩笑，中国有14亿人，还有几亿人住房条件恶劣，房租会降一点，但大多数人还是可以把房子租出去的，不是太大问题。

大问题出在开发商身上。他们是建造这些楼盘的人。他们的商业计划中已经预设了房价上涨的因素。他们从银行借贷巨额资金，有时甚至高达数百亿美元，用于建造整座城市。他们在财务收入预测中假定房价会上涨。他们甚至采取保守的做法：每年上涨 5%（其中一些项目需要 10 年时间）。然后中国的房价每年上涨 10%-15%。我在北京的房子在10年内涨了 4 倍。所以这些开发商做得很好。但当房价突然下跌，他们的整个财务模式就崩溃了。他们不仅无法向银行偿还贷款，甚至无法向建筑工人支付工资，向供应商支付应收款。很多项目停滞不前。当然，人们已经为这些楼盘付了首付。项目应该在某个日期前完工，如果没有完工，开发商就必须支付违约金： "我本以为 2024 年就能入住，现在却要多租两年，谁来为此买单？真是一场噩梦。”

真是一团糟。现在，可以肯定的是，中国政府将介入并解决这一局面。这并不是因为它是一个“社会主义”的政府，而是因为政府就是这么做的。美国政府在 2008 年也做了同样的事情：救助房利美和房地美。中国政府将救助一些开发商，可能允许银行向这些开发商提供更多贷款，即使他们未能偿还贷款。我预计他们对这些公司的处罚也会比美国对倒闭银行和债权人的处罚严厉得多。还记得他们让恒大的CEO先变现其数十亿美元财富中的大部分，用于偿还公司债务。

没有人会失去所有的钱。 有些人将不得不等待更长的时间才能入住。有些人可能会得到退款。而那些为了投机而买房的人，可能不会有太好的结果。肯定会有一些抗议活动。但没有人会倾家荡产、血本无归。

这就产生了连锁反应。当个人和开发商在房产上赚了钱，他们就会拼命消费。他们买车、买大电视、去海南度假、去新疆探险、包养情妇、买 LV 包，等等等等。现在，这种情况会减少一些。这种现象不会完全消失，但会减少。这意味着，消费的减少将影响到其他一大批行业。

顺便说一句，15%的降幅其实并不严重。2009 年，北京的房地产下跌了近 50%（我就是那时买的😉）。中国的房地产市场并非铁板一块。它是很多很多市场的集合。比如北京的通州，你肯定没听说过，从 2008 年到今天，那里的房价至少两次下跌了 50%。据我所知，长沙和云南也有一些地区的房价跌幅大于 50%（我认识那里的人，他们告诉我的）。因此，15% 的跌幅并不算什么。特别是考虑到从 2015 年到 2020 年，中国大城市的房价几乎上涨了一倍。就在这短短 5 年里。所以，如果你的东西从 100 升到 200，然后下降 15%，那是多少钱？这取决于你是什么时候买的。有点像股票。如果你在 100 点买的，那么你还可以。如果你在 200 点买入，那么......你可能就有麻烦了。但前提是你是为了投机。如果你打算一辈子住在这里（就像我住在青岛的房子里），谁会在乎呢。

来自：推特

原作者：尼克