要点

• 香港10月份的房价指数环比下跌2.4%至352.4，为2017年11月以来的最低水平。

• 增长预期变弱和内地新冠疫情政策等因素共同导致前景黯淡，但香港的移民危机和滚雪球般的利率仍然是突出的症结。

香港住宅价格跌至近5年低点，原因是利率上升和大量外籍工人的外流压低了这个全球工作成本最高的城市之一的房价。

业内人士警告称，最糟糕的情况还在后面。

香港10月份房价指数环比下跌2.4%至352.4，为2017年11月以来的最低水平。

法国国际贸易银行(Natixis)的一份报告显示，在开始复苏之前，该市的房地产价格可能会在2021年底从之前的峰值下跌25%。

以艾丽西亚·加西亚·埃雷罗（Alicia Garcia Herrero）为首的分析师们表示，预计2023年经济下滑将加剧12%，到2024年仅会下降2%。

作为全球最难以负担的住房市场，香港一些最大的私人屋苑价格出现了下跌。在YOHO镇，一套393平方英尺的公寓目前售价598万港元，约为每平方英尺15216港元，与上个月相比下跌了20%。

增长预期变弱和内地新冠疫情政策等因素共同导致前景黯淡，但香港的移民危机和滚雪球般的利率仍然是突出的症结。

在生育率恶化和人口迅速老龄化带来压力的同时，移民数量的锐减和移民潮的升温更是火上浇油。

----法国国际贸易银行(Natixis)

香港最近将基准利率上调至4.28%，将借贷成本推高至2008年3月以来的最高水平。

房地产公司仲量联行研究执行董事Nelson Wong在接受CNBC采访时表示：“香港和全球疲弱的经济环境，以及迅速上升的借贷成本，是导致房地产价格下跌的最重要因素。”

“这个幅度比预期的要深一些，主要是由于(乌克兰战争)不断升级的地缘政治风险和急剧的加息轨迹，”Wong继续说道。

人口增长是关键因素

香港不断增长的人口对其内需起着决定性作用。

法国国际贸易银行(Natixis)表示：”尽管面临着不断恶化的生育率和迅速老龄化的压力，但移民数量的减少和高涨的移民潮更是火上浇油。”

自2021年以来，香港居民已成群结队地离开香港，部分原因是2020年实施的严格的新冠肺炎措施，最近才在10月放松。在担任香港特首的就职演说中，李家超(John Lee)承诺从世界各地吸引人才。

2022年10月19日，香港特区行政长官李家超在香港政府中央大楼发表施政报告后举行记者招待会，首次发表施政报告，提出通过优惠政策吸引海外人才和企业来港。

2015年至2019年，香港平均每年新增5.3万人。然而，根据香港移民局的数据，这与今年3月前两周离开香港的人数大致相同。

根据香港政府统计处的数据，在过去60年里，香港人口几乎每年都在增长，从1961年的约320万人增加到2019年的750万人。

什么能阻止房市下跌呢

法国国际贸易银行(Natixis)表示，尽管房地产市场的低迷可能会持续下去，但未来两年下滑的速度可能会放缓。

这家法国投行表示，如果没有进一步的经济和政策调整来提振人气，2024年的跌幅将有限。

然而，分析师们表示，中国解除防控限制可能会恢复投资者信心。

他们表示，进一步放宽对非永久居民和打算购买第二套房产的永久居民的印花税，也有助于提振房地产市场。