炒房专家欧成效，最近在自媒体对他的粉丝上课，「史上最大降息潮，通胀已成定局，2024留钱还是买房」。

我不用听，也知道，冰雪聪明的欧神一定是屁股决定脑袋，站买房这一边。他最近说过，2024年可能筑底，如果不涨，等2027年涨五倍...

其实，经济学者做预测其实很难，到不是因为经济学者没有分析和逻辑推演能力，而是几年后，政府会出什么招，做什么改变，很难预测。几十年前，政府鼓吹全社会一胎的时候，很少官员和学者想到几十年后，政府又开始鼓励生育。也就是说，你要预测得准，还得预判政府以后会怎么做？

先说，所谓「史上最大降息潮，通胀已成定居」。今年中国央行已经多次降息了，还有降息的预期。美联储则是会在9月18日降息，降息等同于货币宽松，货币量会增加。其实，中国的货币量（M2）一直在增加，现在每月同比都是6.3%。按照，奥派经济学，广义货币M2的有增加，就算是印钞，就算是通胀。奥派认为，通胀是货币供给量增加。从奥派经济学的角度，欧神没有说错。

但是，9月初，前央行行长易刚却抛出来一个观点，说中国陷入了通缩困境。易刚行长，也没有说错。因为，在凯恩斯的经济学及金融理论里面，通缩和通缩是看消费者物价，CPI，一揽子商品的价格年增的同比，显然，这几个月的CPI还在0.6%，虽然有增，离他们的目标2%，低太多，虽然环比有增，同比有增，但是还是很低。央行公布的社融数据中，也可以看出M1货币供应量一直在收缩。M1是活钱，流动中的货币量，正在减少。所以易刚行长说，我们陷入了通缩。

我认为，既然M2 增加了，广义上的银根就增加了，如果针对实体，用传统总体经济学来看。现在是一部分通胀，一部分通缩，或者结构性的通胀。M2的增加是必然的，央行公布的数据，中国8月新增社融3.03万亿元，新增人民币贷款9000亿元。有贷款就会新增货币，不管是居民端，还是企业端，还是政府端。货币多了，资本是逐利的，多出来的货币必然就会流向稀缺的，价值低估的资产。

经济学里最重要是供需关系，现在供应少，需求多的地方是什么资产，什么商品？黄金毫无疑问，全世界都在囤，都在买黄金，黄金价格已经涨到了2600美元，国内的金价也在破新高。国债是避风港，有本事把钱留在海外的，或者换成美元的，会买美国国债，在国内，通过金融机构，投资中国国债也不错，还有大额存单，虽然银行考虑到存贷差，而减少了大额定期存单产品。还有就是理财产品，在支付宝里买做标普指数的基金。也有买名表，名包的，只要二手的流动性还可以，限量品都可以尝试。

买房呢？首先，回到供需关系。现在房企的新房库存太多了，他们资金链快断裂了，还不说二手房市场，中国人买房投资的很多，现在房子升值逾期没有，还在价格下行，这些都是供应，供应太多了。需求端，我们看看，需求端减少了，一个原因是人口减少，大城市人口外来人口也在减少，本地的结婚率，本地人经过三年疫情，老一代人也走了不少，将来还会留一大堆房子给后代，刚需少了。而且年轻人积蓄少，收入不稳定，房价虽然下调了，但是还是对于收入来说还是很高。在经济不景气的时候，供房压力会变得加剧。年轻人购房意愿不强。

总之，供应大于需求。

有人说，欧神的粉丝都是有钱人，都是吃过房地产红利的人，他们说不定在高点套利了一部分，现在都在被忽悠地准备抄底。也有人举例，今年上半年，上海3000万以上的新房成交了1500多套，一些几乎都是日光。好像，购房需求还在。其实，你查一下交易，一般是以价换量。如果不是比周边便宜20%，是不会日光的。3000万的豪宅，无论二手新房，一般都在核心地段核心区域，属于稀缺资产，能抗跌。

以前一线城市有严格地限购，如上海，富人买不了，现在有些放松了，他们有机会来投资了，于是扎堆来买。豪宅相应的供应少，而富人投资的需求多。于是，有了豪宅异样的行情。全中国资产上A9的富人家庭至少几十万量级，A8家庭也有200多万（胡润统计）。他们钱多做资产配置，上海的豪宅也只是其中配置之一。

对于一线城市二手豪宅成交量上升，还有一个需要考虑的因素，就是这几年，经济下行，政府打击金融和房企腐败的时候，富人担心被牵连而大量流出。说上海每天都有12.5个富人润去海外。《2024 年恒理私人财富迁移报告》称，今年润出的中国百万美元的富人有1万5千人，在2023 年的 1万3千人。他们走之前也会变卖掉一些物业。这些润出去的富人成为了出售二手豪宅的主要供应方。于是，看多中国经济的富人和这些看空而卖资产流出的富人在上海这个豪宅市场博弈，因此有了放量行情。所以，这种行情需要逐一分析，豪宅兴旺的特殊行情对于整个房地产行业来说，基本上没有代表性。

最后一个问题，留现金还买房？

对于富人来说，经济下行，通常是降低杠杆，去风险化。现金，黄金，物业，保单，信托，固收，理财产品，甚至比特币，股票，都要有一些。

被欧神成功洗脑的粉丝，如果又身体力行地，在过去几年不留现金而拉满杠杆，炒房的，到现在估计亏到家里都不认识了。没有足够的承受力，是很难挺过这样的行情的。

我认为，房价还没有那么快触底，参看美国，日本，下行周期结束，至少7-8年。现在才过三年左右，远没有到抄底地产的时候，更何况，北上广深等一线城市，虽然价格跌了一些，但是交易量还没有放，所以并不能说，充分调整了。

欧神的理论是，大通胀，就会轮到房地产表现了。其实不竟然，通胀不一定就要涨房价，日本就是一个后生生的例子。日本央行几十年都在货币宽松，无限制地买国债，国债额超过GDP2倍以上，货币发了够多了，房价却没有恢复上行。

欧神有自己的难处，自己高杠杆拥有了A9或者A10以上的身价，每天估计都在被供房所累，资产贬值成了他每天的焦虑。如果以后，房地产又重新暴涨了，你就不会在免费的自媒体平台听到他的讲课的声音了。

欧神现在要给韭菜洗脑很难。房地产下跌成了很多人的痛，所谓一朝被蛇咬十年怕井绳，很少人再会相信欧神了。所以，欧神想凭一己之力，托起摇摇欲坠的房地产行业，真的是任重道远。