2024年5月17日,监管部门推出一系列楼市调控措施,包括首、二套房最低首付比例分别降至15%、25%;取消商业贷款利率下限;下调公积金贷款利率等。财经界称之为「517新政」。如今新政过了一个多月,各地都相应落实了新政政策。是不是全国房地产市场就此回暖了?房价有没有触底,是不是可以入场抄底了呢?
可以肯定的,一线城市房地产市场已经出现反弹,先看二手房住宅市场成交。
一线城市房地产市场确实已经出现反弹,不信先看二手房住宅市场成交量。
据上海链家昨日公布的数据,6月份上海市二手住宅成交2.3万套,创近三年来单月新高。从各项二手房指标来看,6月环比5月均有明显上升。
北京落实517新政比较晚,6月26日是北京楼市新政落地首周。据统计,6月27日至7月2日,北京新房住宅网签量为1450套,存量房(二手房)网签量为4068套,较新政出台前(6月20日至6月25日)950套和3020套有较大程度提升,分别增长52.6%和34.7%。根据数据,北京楼市回暖迹象有了。
根据深圳市房地产中介协会(简称“深房中协”)数据显示, 6月,深圳二手住宅成交量为4172套,环比上涨了5.3%,为上半年新高,也为近38个月最高。
广州在“528”等一系列强利好政策的加持下,2024年6月广州市二手住宅网签宗数达到10456宗,环比大幅上涨33.40%,成交宗数也创下自2023年4月以来的新高。
我们再看看,政府最担心的新房住宅情况。这决定是否房企在去库存上有没有进展。
深房中协的数据,6月,深圳新房住宅成交2927套,环比增长45.7%,同比下降4%;
根据住建局6月份网签数据出炉,广州新房6月网签7623套,环比上涨47.8%,同比涨14.7%,创下年内新高。
根据佑威房地产研究中心监控的数据显示,6月上海新房成交6677套房源,环比增长63.55%。
北京楼市新政前,6月新房成交2339套,楼市新政后,根据北京住建委公布的数据统计,首周(6月27日至7月2日)北京新房住宅网签量为1450套。
由此看出,517楼市新政确实激发了一线城市的活跃度,新房和二手房网签量都有不同程度地在增长。
再从房企的销售端来看,房企的危机解决了没有?
中指研究院发布数据显示,2024年上半年,TOP100房企销售总额为20834.7亿元,同比下降41.6%,降幅较上月继续收窄3.8个百分点。其中,TOP100房企6月份单月销售总额同比下降19.55%,环比增长26.05%,均较5月份有所好转。
对于房企来说,危机没有解除,销售还在下降趋势。
再看看大家最关心的房价。
中指研究院报道:根据中国房地产指数系统百城价格指数1对全国 100 个城市新建、二手住宅销售市场
2024 年 6 月,全国 100 个城市新建住宅平均价格为 16421元/平方米,环比上涨 0.15%(连涨8个月),涨幅较 5 月收窄 0.10 个百分点。
全国 100 个城市二手住宅平均价格为 14762 元/平方米,环比下跌 0.73%,已连跌 26 个月,下降幅度高于上个月,同比下降幅度经一部分恶化。
新房住宅有39个城市房价上涨(上个月45个)36个城市房价下跌,一线城市:上海,广州分别上涨0.53%,0.08%,北京下跌0.11%,深圳下跌0.04%。
二手房市场,百城中没有环比上升的城市,北上广深,下降-0.9%,-0.75%,-0.59%,-0.37%
租赁市场,根据中指研究院报道的情况:
2024 年 6 月,全国 50 个城市住宅平均租金为 36.3 元/平方米/月,环比上涨 0.01%,环比止跌趋稳;同比下跌 1.60%,跌幅较 5 月扩大 0.10 个百分点。
住宅平均租金同比上涨的城市个数为 8 个,较 5 月减少 1 个。上海、石家庄等 5 个城市涨幅在 1.0%-2.0%之间;成都同比上涨 0.66%。
住宅平均租金同比下跌的城市个数为 42 个,较 5 月增加 1 个。具体来看,温州跌幅最大,为 10.27%;徐州下跌 5.0%;厦门、杭州等 12 个城市跌幅在 3.0%-5.0%之间;惠州、常州等 23 个城市跌幅在 1.0%(含)-3.0%之间;深圳、西宁等 5 个城市跌幅在 1.0%以内。
从环比看,24 个城市环比上涨,26 个城市环比下跌。
517楼市新政的一个月的效果来看,二手房放量是以价换量,可能的原因是新政降低了购房者的首付,降低了贷款利率,促成在二手房的市场,很多人开始置换房产,特别是置换掉超过5年的老破小。现在置换的好处是,可以免去很多税费,有更低的贷款利率。值得注意的是,新的置换可能不是以前的那种改善置换,而是为了获得更多的流动资金,比如,往小了换,往远了换,尤其是在市中心的老破小,除了地段的优势外,性比价比不高,不如这个时候,换远一点,获得更多的现金和更大面积。从上海成交价格集中在500万左右,可以看出,放大杠杆改善住宅的人业主少。也有一些是所谓的「手拉手」交易,就是自己卖给家里的人,在经济不好的情况下,加大杠杆(贷款利率不高),获得一些流动资金。
虽然,银行降低了首付比例,但是,你加大杠杆上车的人一定要小心。因为房价大跌,比如跌20%以上,可能让你直接负资产。你断供,人家拍了你的房子,你还倒欠银行的钱。
最近,发生了一起令人痛心的事件:一位购房业主因降薪和房贷压力过大,不幸患上了抑郁症,并最终选择了跳楼这一极端方式来结束自己的生命。据网友爆料,7月2日下午5点左右,上海中金公司一名30岁的郑姓女员工,因降薪还不起房贷,而跳楼自杀。事发之后,中金公司发公告回应证实当日确实有上海女员工轻生,不过否认和降薪有关。这消息在金融界引起了不小的轰动。
据说,这位女员工是94年生的,毕业于浙大,是金融硕士。在中金公司上海分部工作,去年9月在上海北外滩购置了1500多万的豪宅,贷款1000多万,结果半年跌去了首付,同时,中金公司开始降薪裁员,据说降薪幅度几近腰斩,这名员工家庭原来月收入120万,房贷72万,还有48万的开支可用于生活,现在收入降到了80万,还完房贷只剩下8万,月均6666元,生活品质急转而下,成为不折不扣的房奴。
上个月初,国资委发退金令,要求央企退出金融行业,剥离金融公司的股权,国家正借着这个机会开始整顿金融行业。记得在2020年,国家发布退房令,之后下发三道红线,后面就是房企暴雷了。现在金融行业,人人自危,限薪,退薪,退佣,降薪,裁员的寒气逼人。这位跳楼的郑姓女士,所在的中金公司,过去年薪平均到手都有60-70万,最近被监管部门罚了多次,公司压力巨大,开始调降薪水。
特别是在做金融行业管理层的人,基金销售经理,几年前赚得盆满钵满,现在说不定要吐出来。陆家嘴高档物业的业主估计都是这类高端精英,如今金融业的整顿,势必影响他们的利益,如果他们和郑女一样杠杆过高,估计不得不抛售房子了。
其实,上海的房价相对来说,这几年相比其他城市跌幅并不大。但是,如果上海的房价如果再持续跌几年,银行压力会非常大,因为毕竟上海的均价高,贷款的规模是巨大的。以前的跌,是缩量的跌,成交量不大,买方需求小,这并不能看作是真正的市场走低。如果二手房持续放量下跌,房企要去库存,必然要调低新房价格,和二手房抢买房市场的客户,就像李嘉诚抛售打折抛售他的新物业一样,那么上海的房价就真正的步入了下降通道。
现在,政府应该想办法减轻居民的负担,设法提高居民端的收入,这样他们有信心消费和贷款。我认为,政府无需在供应端放大招,而是要减支出,降税收,减少监管,减少税费和罚没,让老百姓挣钱,收入增加,这样人们才会有信心买房,实现他们去库存的压力,解决中国房地产行业的危机。