美国成屋销售连续三年下滑。 美国12月成屋销售总数年化环比 2.2%，连续第三个月上升，预期 1.2%，前值 4.8%。美国12月成屋销售总数年化 424万户，预期 420万户，前值 415万户。创1995年以来最差。

从加息起，美国房地产就日益萧条，甚至橡树也暴雷了，陷入行业系统性危机。

如今，到了刚刚开始降息的时间，买家们观望降息情绪浓厚，不愿承担目前高昂的贷款利息和房屋总价，同时卖家放盘也较小，使得全市场成交量非常低迷。

且因通胀和美国经济放缓，目前的购买力十分有限。

唯一能解决美国房地产萧条的，只有美联储的降息节奏偏鸽派。

而周五日本央行刚刚加息了25基点，使得全球借贷资金成本开始上升，从一定角度上缩减了流动性，对各大资产都不是很友好。日元一路走贬后如今从158回落至155附近，未来在美国降息的大趋势下有望进一步升值，从而是资金成本进一步上升。

当前的美国联邦基金利率为4.5%。

周五的 CME FED WATCHTOOL 来看，上半年降息的概率不大，下半年可能有两次。

美国总统特朗普周四（1月23日）在世界经济论坛年会上呼吁美联储降息，这是他上任以来首次就美联储发表公开评论。

美联储在2024年最后四个月降息100个基点后，无论特朗普的偏好如何，目前美联储似乎都不会进一步降息。美联储官员最近说，由于在抑制通胀方面进展缓慢，加上经济增长和就业状况强劲，短期内降息的紧迫性不大。

至于通胀水平，目前美国通胀水平12月同比为2.9%，核心 CPI 同比为3.2%，尚未达到2%的目标区间。

至于美国经济的增长速度，据美国国会预算办公室的精准预测，2024年美国GDP将实际增长2.8%，总量预计跃升至28.79万亿美元。

作为全球第一发达经济体，2.8%实属不低。这些都足够构成暂停降息的理由。

但一旦房市不能起色，美国经济将很快恶化。美国房地产部门占 GDP 比重在15%-18%之间，消费属性大于投资。

参照 NAHB 的研究，支出法口径下，美国房地产部门在 GDP 中的构成，可以分为住宅投资、住宅服务的消费支出两部分，其中住宅投资约占 GDP 的3%-5%，住宅服务的消费支出约占GDP 的12%-13%。

所以，到底降息节奏如何，可能要期待29日的 FOMC会后指引。

相信，今日公布的美国房产数据也会被 FED 纳入考虑。

至于美国房市何时起色，据我对美国购房者的了解，大约是基准利率降至4%以下。目前房贷利率在8%以上，实是普通购房者难以承担。

* 本文为作者个人观点，不构成投资建议。

文章来源：应许留白公众号