楼市有多凉，圈内圈外人都感同身受。

承兑不兑、信托违约、理财暴雷、公司裁员、项目停工、房子烂尾……华夏幸福、蓝光、泰禾等行业排名前的千亿房企陆续陷入债务违约，就连头部房企恒大都正因资金链危局而焦灼不安。

身为圈外的人，是不是最近接到卖房的营销电话多了？是不是最近搞特价房促销的楼盘多了？是不是二手房挂出很久一直无人问津？

楼市调控的水平越来越高。房产商融资的三道红线、银行房地产贷款集中度的四档管理、再加上二手房指导价，让楼市彻底熄火。

当然政府还有更宏观的规划，楼市的未来已经清晰：新进城的年轻人租住保障性租赁住房、有些经济实力的中年人购买共有产权房、低收入的城市居民则租住在公租房里。

当房价不再涨没有差价收益、当保障性租赁租房大量供给又冲击着租金收益，请问炒房、投资房产又赚什么钱呢？

别说地产商和炒房客了，有些地方城市政府都撑不住了。

8月，湖南的岳阳成为全国第一个祭出“限跌令”的城市。随后，云南的昆明、辽宁沈阳、河北的唐山纷纷约谈开发商，称将打压房企恶意降价。江苏的江阴市甚至发文“严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战”。

从三四城市到二线城市、从经济稍差地区到沿海富庶地区……房价下跌有扩散趋势。

趋势一旦形成，会影响人的心理预期，而心理预期又反过来会影响人的行动。当房价出现下跌趋势，大家就会预期房价会进一步下跌…竟然房价要跌，那干嘛要现在买房呢？

买房的刚需们不急了，等一等、挑一挑、看一看；投资客们退却了，房价不涨就是跌、贷款可是要还的。

楼市就此更加萧条。

数据显示，2020年我国商品房销售额突破17万亿。如果楼市熄火，这么多的钱会奔涌到哪里呢？毕竟钱总得有个去处。如果其中的10%、即1.7万亿流入楼市都是一笔大金额。

很多人或许想到了…股市。

具有投资属性的资产、同时又能让更广泛的人群的参与，除了楼市、似乎也只有股市了。钱像流水一样在楼市和股市间来回流动。

楼市被堵熄火后，那海量的资金是不是就会流入股市、并吹起一波大牛市么？！此时进入股市不是就大赚了么？！

贰

为什么要研究资金的流向？为什么要判断楼市股市间的跷跷板游戏？

发掘下一次暴击、爆赚的机会啊！

可是我要遗憾的告诉你，楼市和股市间并没有必然的跷跷板游戏，如果你一把梭的全仓杀入、很可能会把在楼市的钱全亏在股市了。

楼市和股市最大的不同是，前者带有极大的杠杆、钱很大一部分来自于银行贷款，后者则主要是自己的钱。

买房可以贷款，住宅能贷七成、商业（写字楼/商铺/公寓）能贷五成，也就是说去年17万亿的商品房总销售额中、一半以上是银行贷款。

也就是说，即使大家都不买房了、哪怕全部楼市资金都流入股市，也不会有那么多的钱，更可况并不是所有资金都会流入呢。

房子是弱流动性资产、变现能力较差，从开始卖房到拿到卖房款、少则两三月长则一年半载，所谓的卖房炒股几乎没有可操作性、只是一种理念假设……等你卖完房拿到钱，或许股市的行情早结束了。

同时还要知道，每一年买房的人并不是同一批人。每年十几万亿的销售额，并不都是投资客贡献的、其中的绝大部分都是有真实住房需要的刚需人群…哪怕楼市下跌、也不大会把钱投入股市的。

过往历史当中，股市和楼市并没有体现出必然的跷跷板现象。

新中国的股市总共出现了三次大牛市，分别为1999年、2006年和2015年。

第一次，我国房改刚刚开始、当时还没有楼市，自然也没有跷跷板现象。第二次，楼市和股市都很火、是同时牛市。第三次，是在股市去杠杆、楼市去库存下，出现了轮动现象…2015年股市打击配资、同时年底楼市去库存放松了房贷审批，出现了跷跷板现象，而这更多的是一钟巧合。

可很多人却把2015年的股市熄火和2016年的楼市疯狂，误认为是规律。

此外，现在的股市和之前大牛市时的情况已完全不同。

2006年大牛市顶点时、A股总市值约35万亿，2015年大牛市顶点时、A股总市值约75万亿。而今，虽然指数都没有超过过去两次大牛市（沪指最高分别为6214点和5176点），但最近的总市值已90多万亿。截至9月10日，A股已连续30多个交易日成交量突破1万亿。

如此大的股市体量，流入的钱不足够多、是很难推动一波大牛市的。

叁

很多人会认为，炒房客和股民是同一类人、都追高风险和高回报。

可房子和股票却是两类不同的资产，前者流动性差、波动较小（因有大量银行贷款，若普遍性暴跌会引发金融系统性风险）、且牵扯到民生，后者流动性强、波动极大、风险极高、以自有资金为主。

圈外人看来，它们风险一致，可在买房人看来则未必…房子不会像股票一样因企业破产而一文不值、最起码还有套房子在那里，可股票就是数字符号、上下波动，不知道哪一天就爆仓了。

17万亿的房产销售额中，有超过一半是银行贷款、并不能构成有效资金，剩余一半当中又大多数是刚需客户必须买房，真正的炒房资金占比很少…为什么感觉到处都是炒房客呢？这是媒体宣传后的错觉。

哪怕这些占比不多的炒房客，正像上文所说的、也未必会全部把资金投入股市，所以请不要对楼市资金流入股市、并推动大牛市来临抱有幻想了。

我们还要知道，人的风险偏好不一样…有些人就喜欢存款和国债，对有任何价格波动的资产都是不感兴趣的；人的知识结构也有差异…做实业的人更喜欢做生意赚钱、保险公司的员工更喜欢保险理财、房产公司的人更喜爱买房子。

请不要想当然的认为、大家都是在追逐高收益而不顾风险，会心甘情愿的去接盘、去当韭菜、去被收割。

就像大家一提到基金就只会想到股票基金一样，其实股票基金占比整个基金资产的比例只有10%多一些。

在公募基金总共23万亿资产中，资产最多的是几乎没有风险、当然也是收益最低的货币基金…总资产9万亿、占所有公募基金比重约40%。第二位是混合基金、里面有股票资产，第三位是债券基金，第五位才轮到股票基金。

钱会流向哪里？钱会流向有赚钱效应的地方。

什么时候才会出现一轮轰轰烈烈的股票大牛市呢？当股市出现赚钱效应的时候。

在强烈赚钱效应的影响下，人们的理财观念才会改变、人们的理财偏好才会发生转移…实业的钱、买房的钱、消费的钱、甚至贷款的钱才会源源不断的流入股市，并推动一轮大牛市。

想着趁楼市熄火赌股市雄起、而试图提前入场割别人韭菜的人，很可能最后自己成了韭菜。