四年前率先喊出“活下去”的万科，如今再次判断房地产行业已经进入“黑铁时代”。

1月9日，在主题为“敢拼就会赢”的年会上，万科主席郁亮作出总结发言，从战略、组织、人、机制、文化五个方面对公司未来的发展提出要求。

董事会主席郁亮表示，房地产行业已经入了黑铁时代，正缩表出清，这会是破釜沉舟、背水一战的一年。

在郁亮看来，如今房地产行业的呈现两大特征，一是进入缩表出清阶段，二是进入新发展模式。

“如何理解背水一战？就是要么死、要么活，没有中间状态。”他说，日本的案例经验表明，这个阶段不能再心存幻想，必须要快速、坚决出清。这个过程中，行业规模会开始萎缩、市场分化也会越来越明显。

但这不意味着没有机会了，房地产行业会有新的发展模式。新发展模式则可以概括为一个中心，三个基本点。一个中心，就是解决老百姓居住问题。三个基本点，分别是房住不炒、租购并举和人—地—房的匹配。

对于人—地—房的匹配，郁亮解释称，以前建设用地指标的分配和人口的分布是不匹配的，人口流入的城市供应普遍不够，比如深圳过往只有大概20%左右的住宅用地指标，而国外普遍是40%左右。在新发展模式中，人—地—房之间的关系可能会有所改善。核心、主要城市的住房供应会增加，过去一些出于限购等原因未被满足的改善需求未来有释放的可能。但大家要适应行业回归民生属性这个现实，不要指望价格上涨。

基于以上认识，房地产行业将会出现两个重大变化，一是市场分化会越来越明显，二是行业规模开始萎缩。

面对重大变化，郁亮要求万科也要做出相应改变。比加投资方面需要进一步思考，面对市场分化萎缩、利润非常有限的时候，需要更高质量的投资，要由过去均匀、分散式的投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资。面对的项目越来越复杂，越是复杂局面越要坚守各项纪律。

此次年会上，郁亮直言，房地产行业已经到了黑铁时代。

在黑铁时代，万科要寻找相适应的新锚点，这是要涵盖福利、补贴等方方面面的。“我们是从黄金时代过来的，今天心须在这个时点上，一步到位建立新的锚定点之后再出发，否则摆脱不了黄全时代的惯性。”

地产行业降薪似乎已成为大势所趋。郁亮称，社会上有很多热门行业，比如元字宙、游戏、能源等，这些行业更容易通过用金钱激励去找到合适的人，而地产行业发展到今天已经没有这个出价能力了，无法给出超过别人的金钱激励，而且只为了金钱激励的人也不适合在黑铁时代的行业中工作。

在黑铁时代，万科还要向制造业学习成本把控，“很多用成本加成方式的收费模式都会被颠覆掉，过去的大手大脚、做二传手、假手于人、层层转包的方式一定是不可行的”。

早在去年11月，万科内部就提出“节衣缩食、战时氛围”。如今，郁亮再次强调，现在是在背水一战的情况下开展工作，一切工作都围绕打仗进行，围绕跌回稳提升、缩表出清和“长肌肉”三项主要任务展开，与之无关的工作都可以放一放，放在次要位置。