不如拿深圳、海南做土地完全市场化的试点（例如宅基地自由入市），最后对照一下房地产税试点城市，看看哪种办法效果更好。

可能有很多人不相信，有房地产税的美国，青年买房的难度要远高于中国。

日本房地产税比美国更高，一般在房屋价值的2%左右，一套价值1 000万日元的房屋，每年要缴纳20万的税。那么，日本青年是否更容易住上好房子呢？

最近，《求是》杂志发表领导重量级文章，提到“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。多年来努力鼓动房地产税的原财政部财政科学研究所所长贾康趁机再次提出，建议在深圳、海南、浙江进行房地产税扩大试点，以解“燃眉之急”。

财经作家关不羽在朋友圈说：“贾老师家的房子肯定不在这仨地方。”并且，他表示不知道有啥“燃眉之急”。

房地产税马上就要推出了吗？从上述重磅文章看，应该是先做试点 。之前上海、重庆已经试点，估计接下来还会增加试点。所以可能真的没有那么急着全面推。

分增量改成收存量，对经济的影响不可预知

一般无房族期待房地产税降低房价，一些财政专家指望房地产税实现地方财政收入方式的转变。

贾康则是认为，房地产税既能抑制房价暴涨，但“不是说这一个税率决定了房地产上面的价格就能往下走，能够降低，那是不现实的”。他还期望房地产税成为地方财政的稳定收入来源。简单说，就是“既要”、“又要”。但是贾康似乎没有考虑过地方经济发展动力的问题。

我在两周前的“功夫财经”文章《买房抗不了通胀，炒股更抗不了》中说到，土地财政其实是非常难得的一种财政。因为， 土地财政是地方政府把闲置、低效的土地拿出来高效利用，这是地方拿蛋糕出来和老百姓分。

税收则是地方分市场主体创造的蛋糕。每一块土地拍卖出去，都是为经济体注入增量财富。许多人不了解土地财政在中国经济发展中的积极作用。

中国城市规划学会副理事长赵燕菁曾发长文提出，土地财政是地方经营城市的融资工具。“中国之所以能‘和平崛起’，真正原因，恰恰是由于‘土地财政’的融资模式，使得中国不必借由外部征服，就可以获得原始积累所必需的‘初始信用’。”

赵燕菁的话有道理，但夸张了。土地财政肯定有严重缺陷，缺陷就在于释放土地过慢，大量的增量”蛋糕”没有拿出来分。但是假如叫停土地财政、收税搞建设，那又会怎样呢？

以当年深圳特区为例。如果特区靠收税来发展城市，那显然不会有那么多外资内资流向深圳。深圳的成功的重要原因之一，正在于把土地增量拿出来分——市场主体用土地建房获得增量财富，特区财政获得买地收入，这是一种无痛财政。所以，特区可以快速从渔村发展成为世界级的都市。

其他地方也是如此。地方卖地有钱了，就可以给企业优惠，来吸引投资，做大税源。同时，经济繁荣了，土地卖价更高。所以，地方发展经济的积极性很高。

以房地产税取代土地财政，是从分增量转向分存量，对老百姓来说，无痛财政变成了有痛财政，这且不去说它。

另一个关键是，现在人们可以看到，地方遇到财政困难，会努力从增量中想办法，以后改成地方可以从存量中征税之后，做大增量的动力缺失了一大块，拿什么来代替？这牵涉到地方发展经济的底层逻辑的变化。

这一变化对中国经济的影响，是很难预测的。只能说，风险不可低估。中央的态度是先做试点，这是谨慎的做法。希望在试点中，能考虑到老百姓的痛感，以及找到填补地方发展动力的办法。

但是贾康建议以深圳、海南做试点，其实很不妥。深圳是中国市场化程度最高的大城市，海南正在搞自贸区，不如拿它们做土地完全市场化的试点（例如宅基地自由入市），最后对照一下房地产税试点城市，看看哪种办法效果更好。

有房地产税的国家，买房更难

至于房地产税能不能降低房价，从重庆、上海的试点来看，似乎没什么效果。当然，你可以说重庆、上海税率太低，所以没效果。

但是，其实全球有的是国家，早就帮中国人做了房地产税的试点。美国、日本等大国，都推行了多年的房地产税，且税率不低，它们可以视为一种体外试点。

那么，美国、日本的青年是否比中国青年买房更容易呢？恰恰相反。

2017年，汇丰银行在全球9个国家中，调查了1981年至1998年出生的青年的买房情况，涉及国家有：中国、加拿大、澳大利亚、法国、马来西亚、墨西哥、阿联酋、英国和美国。

其中，中国青年的自有住房拥有率是70%，而美国青年的自有住房拥有率则是35%，只是中国青年的一半。也就是说，有房地产税的美国，青年买房的难度要远高于中国。

可能有很多人不相信，中国青年的住房自有率居然有这么高。但是今年，58同城、安居客发布《2021青年置业报告》，通过对常住一线城市和新一线城市的18-44岁新青年调查显示，57.0%的受访青年已经拥有自有住房，70.1%的受访青年有五年之内购房意向，其中12.9%的受访者计划今年购房，意愿更为迫切。

这个数字比汇丰银行的数字低一些，但这应该是因为，中国企业的这份调查，对象是常住一线城市和新一线城市的青年，而汇丰银行调查的是各个类型的城市的青年。

很多人可能会问：既然这么多人已经买了房，那我为什么买房还这么困难？其实这是个结构性的问题。在人口大量涌入的一线城市、新一线，买房肯定要困难得多，但在三、四线城市，多数人都有房，租房住的人其实是很少的，所以这些城市的房租起不来。

疫情之后，美国房价暴涨了。美国青年的储蓄率很低，假设为10%，则需要存11年时间的钱，才能凑够首付。日本房地产税比美国更高，一般在房屋价值的2%左右，一套价值1000万日元的房屋，每年要缴纳20万的税。那么，日本青年是否更容易住上好房子呢？

日本的最低居住标准是4人户居住在50平方米建筑面积，但是约23.6%的家庭未达到最低住房标准。东京郊区一套20平方米的1居室，大概卖2000万日元。什么，20平米的一居室？这在中国难以想象。但是，这是事实。有房地产税的日本人，比中国人住得更挤。日本青年买这样一套一居室，大概需要10年。

而租这样一套一居室，租金需要6.5万日元，比中国一线城市郊区租20平米的房子贵得多。

日本人为什么住得这么挤呢？原因很简单：住得宽松，就得多交税啊。所以，无论是买房还是租房，日本人都挤着住。

如果对国外的房地产税“试点”不相信，那可以等着看看中国的城市试点的后果。总之，先试点看看，比带着“燃眉之急”般的焦虑全面推房地产税，要明智得多。

房产税是解决房价暴涨的最好手段吗？我们以观后效吧。