昨天，上过城楼的爱马仕哥许家印，辞去了恒大地产董事长职务。

恒大会不会倒的猜测已经持续了小半年，就在上周，老司机和几个朋友喝茶时，大家也在聊这个问题。记得当时我说了一句：

倒是不可能的，但老板估计是要换了，就像苏宁一样。

但恒大说他们并没有换老板，只是变动了一下管理架构。

许家印是河南人，但恒大却是广东的房企，是典型的粤派开发商。如果你去看过恒大山水城，合生国际城，或者碧桂园，你就会对老派的粤派房企有个直观的感受。

超级大盘，大手笔，大PPT，动辄数千亩。除了住宅，建商业、酒店、写字楼也如探囊取物一般。

老司机是在看了不少粤派楼盘之后，才开阔了眼界，拓宽了想象力，才知道原来开发还可以玩这么大。

恒大并不是最老牌的粤派房企，但却是后来居上，曾一度坐上销量全国第一的宝座。直到今天，恒大仍然是排名前五的开发商。

这里指的当然是规模。

在全国实施招拍挂以后，以前依靠协议拿地的粤派房企发展受到很大制约，做超大盘，要求的是地价极低，规模极大，招拍挂不但抬高了地价，拍地的规模也缩小了，宁波现在基本上找不到30万方(建面）以上的地块。

更遑论千亩大盘。

于是恒大、碧桂园等开始下沉到三四五线城市，甚至大城市周边的乡镇，在这种地方，他们完全是降维打击，无论是品牌影响力，资金实力，还是PPT表现力，都彻底碾压当地开发商。

许老板一张城楼上的留影，让许多小地方官艳羡不已。

所以，在下沉市场，恒大仍然具有相当大的话语权，在城市规划、土地出让、开发政策方面，许多地方都要和恒大商量着来。远的不说，去看看九龙湖，就能体会到恒大在这个地方的统治力。

全国扩张，多地开花，规模膨胀，单靠自身的开发利润是完全不够的，举债发展是必由之路。历史上，恒大不止一次出现债务危机，最为人津津乐道的是许家印陪着香港几大财团老板打牌，最后成功引资数百亿，化险为夷，平步青云。

但这次几百亿不够了，据传恒大有息负债超过8000亿，靠许老板打牌肯定是不灵了。

这次惊动了高层。

想也想得到，没有高层从中协调，又怎能调动几千亿来填恒大的“流动性”大坑。

许家印辞去董事长，恒大的债务危机可谓曙光初现，这有可能标志着许家印时代的结束，但也标志着恒大新征程的开始。

一如宋卫平离开绿城一样，不但终结了绿城的债务危机，而且还让绿城驶上了发展的快车道。

当然，恒大和绿城不是一个量级的。

与其说是许家印时代结束，不如说是房企快速扩张的时代结束。过去几年，许多房企把“冲规模”作为了公司发展的第一要务，百亿级的要冲千亿，前一百的要冲前三十。

许多专家信誓旦旦的说中国未来只会留下几十家房企，于是大家都简单的认为：

只有最大的才能活下来。

今年，恒大债务爆发力，蓝光、华夏幸福、泰禾也爆发了，据说还有知名大鳄正处于焦头烂额之中，现在大家仿佛看懂了。

原来欠债少的才能活下来。

这些年房企的快速扩张，与两个基本条件是分不开的：第一是融资相对容易，无论是贷款，发债还是信托，甚至民间借贷，都相当宽裕，只要想借钱，路子总是多的。第二是楼市火爆，楼盘不愁卖，虽然借了很多钱，但一开盘钱就会回来，还债压力不大。

许多房企资金安排都相当紧凑，两个锅盖盖三口锅，每个楼盘的开盘节点，开盘销售率，回款额度都相当严格，人们给这种紧凑的资金安排起了个通俗易懂的名字：

高周转。

现在人们提到高周转，总是容易和低品质联系起来，的确，要做到又快又好几乎是不可能的。但这并不是开发商的锅。要规模还是要品质，所有的开发商都选择了前者。因为房价被限，品质好与品质差卖同样的价格，楼市火爆，好品质与差品质也都是一抢而空。

这本就是个劣币驱逐良币的机制。

所有的高品质，都是竞争出来的，楼市没有了竞争性，谈品质就是缘木求鱼。

我们看到，从今年开始，支持高周转的两个基础条件都在发生改变。

融资不再宽松，意味着再要扩大债务规模变得不可能，“三条红线”和“拿地不超过销售额40%”的规定，就是开发商举新债的紧箍咒。此外，今年许多地方的限售慢了下来，宁波尤其明显，现在是奉化，接下来就是余姚慈溪，搞不好北仑也要熄火，就算想高周转，也转不动。

所以从今年起，老司机认为一个“出清高负债房企”的时代开始了。恒大很大，所以不能倒，但高负债的中小房企就难说了，重组、并购，甚至破产，这样的新闻未来一两年可能不会少。

这是高负债房企的地狱，也是央企和财团的天堂。

买了恒大的人不用悲观，中央已经出手相救了，最困难的时期即将过去。那些没有暴雷的房企也不要乐观，说不定哪天就爆了，还没人救。

兔死狐悲，恒大的危机肯定会让不少房企心有戚戚焉，刚好，现在正是许多城市准备第二轮集中供地的当口，宁波据说有六十余宗地块在等待“有缘人”，危机之下是否还有那么多房企做“韭菜”，我们拭目以待。

游戏规则制定者或许正在反思，“限房价竞地价集中出让”的政策是否应该调整？毕竟，土地-房企-购房者，大家都是一条绳上的“蚂蚱”，逼死了谁，其他人也都玩不下去。