近期，房地产市场可以说是“坏事不断”。众多信号的释放让我们看到了楼市正在一步步走向“凉凉”。

在调控政策的叠加影响下，此前“高烧”的楼市已逐步回归理性。在二手房明显降温的同时，近期新房市场热度也有所消退。全民“打新”“抢房”的现象正在逐渐消失。

多地政策收紧，楼市降温

8月5日，北京市住房和城乡建设委员会印发《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，明确自8月5日起，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。

同日，杭州、成都也进行了房地产市场调控。杭州发布通知，在加强住房限购方面，落户杭州未满5年的户籍家庭，连续缴纳社保满2年，方可买1套房。非杭州户籍家庭，在购房之日前4年起连续缴纳城镇社保或个人所得税满4年，可买1套房。

成都住建局发布《关于加强赠与管理和优化购房资格复核顺位相关事宜的通知》，强调房屋所有权人将住房赠与(包括赠与部分份额)直系亲属的， 若受赠人不具备购房资格，则赠与的住房自产权登记之日起5年内，仍计入赠与人家庭住房总套数审核购房资格。同时，还要计入受赠人名下。

此外，最近深圳入市的几个新建住宅项目认筹情况都远不及开发商的预期。有的项目还有大批客户弃选，例如上个月入市的京基智农山海御园，总共1457套住宅去化率只有3成。深圳某新楼盘销售人员：最近开的楼盘去化率比较低，大概卖了四百多套，去化率才30%多。

值得注意的是，自7月下旬八部门发文整顿房地产市场秩序以来，多地加码调控政策，在学区房炒作、新房摇号销售、中介整顿等多个方面精准出击，调控节奏加快。

此前，7月26日，济南住建局发布通知称，严格规范新建商品房认筹行为，未取得商品房预售许可的，开发企业和承销机构不得收取或变相收取意向金、诚意金、认筹金等预定款项。7月29日，武汉市房管局对加强购房资格管理工作征求意见，在武汉限购区域买房，要提前申请购房资格。审核通过后取得“房票”，迎来“凭房票买房”时代。

8月2日，浙江金华发布通知，内容包括拿证后三年限售、实行公证摇号销售、开启二手房限价等。据国家统计局数据，去年至今金华市新房价格已连续8个月上涨，二手房则连续上涨了13个月。

专家指出，近期各地纷纷加码调控房地产市场，充分说明下半年地方政府调控将更加主动主动，调控工具更加有力。预计后续政策管控的城市数量会明显增加，同时将促房地产上次价格指标进一步趋稳。

政策提醒房企注意拿地节奏

回到2020年8月20日，住建部和央行为限制开发商融资，约谈12家房企并出台了房企融资的三道红线（又称“融资新规”），并于2021年1月1日全行业推行。

总的来说，三道红线是对于所有房地产企业制定的三个标准，具体内容为：1、剔除预收款后的资产负债率大于70% ；2、净负债率大于100% ；3、现金短债比小于1倍。

根据房企踩线的不同情况，又将各个房企归为“红-橙-黄-绿”四档，控制房地产企业有息负债规模。

事实上，近期受热议的“房企投销比不得超过40%”，是去年8月出台的“三道红线”的同步要求之一。是在住建部和央行出台的“三道红线”之外，随之披露的“二条辅助红线”：1）拿地销售比不超过40%；2）近三年经营现金流是否连续为负。

其中提到若是拿地金额占比>40%, 将会被逐层穿透说明购地资金来源、相关银行账户信息、支付凭证等。

业内人士指出，拿地销售比40%红线可以进一步约束房企投资行为，抑制土地市场非理性因素,将有力的矫正企业盲目扩张的行为,从而达到稳地价、稳房价、稳预期的目的。这则规定在近期再度发酵，也侧面提醒房企应在第二批集中供地时注意拿地节奏。

新规对楼市有何影响？重庆智安信实业有限公司董事长肖磊则表示，出台的拿地新政证明了监管部门对“房住不炒”的调控意志是坚决且明确的。肖磊认为对楼市的影响主要有三点：第一，首要目的自然是让市场更加平稳；第二，降低开发商拿地热情，借此为楼市降温；第三，长期看来行业更加健康。

肖磊表示，从上次土拍的情况来看，在全国百强房企里面，追求高周转、扩规模的房企占一部分比例，也是这部分房企在积极拿地。近期新政的出台，对这部分开发企业来说，下一步拿地动作或将稳健一些，审慎获取土储。

领域机构也分析认为，就目前来看，由于前期资金面比较紧张，很多开发商在减少拿地的同时，增加原有储备地块的开发进度，因此这一政策对全行业的影响不会太大。从长远来看，新政策将促使房企主动降低杠杆，降低房地产行业的市场风险

在调控影响下，楼市要“凉凉”？

今年开始，似乎楼市遇到了一个政策和预期的分水岭，政策正在强行改变购房者的预期。整个楼市已经进入了买二手房这块硬骨头的阶段。

从二手房限售期延长到二手房成交参考价格机制，再到打破传统学区制度的新想法提出，可以说楼市正在被一步步地攻入内部，政策也试图从楼市内部将其“瓦解”。

房住不炒是楼市调控一直以来的主导思想。今年以来国家也多次强调房住不炒和三稳的重要性。

今年也有不少城市因为舆论落地了强力的调控政策。哪个城市的房价上涨势头过猛，只要被受众关注到，立马就会引来舆论的抨击，甚至引来约谈和问责。因此，每个城市对于做好楼市调控还是十分上心的。

金融政策从今年开始也收得十分紧。这一点从当前热点城市已经吃紧的个人住房贷款额度当中就不能拿看出。与此同时今年年初开始，众多头部房企也都做好了海外融资的布局，这也说明今年金融政策整体对于楼市的支持力度已经减弱。再加上房企的三道红线，更是让房企谨慎行事。

土地市场也迎来了改变，土地集中供给打破了土地屡次出让、屡次涨价的模式。同时近期公布的新政策也已经让不少拿地金额与年度销售额比例超过40%的房企暂停了年内拿地的计划。所以说在这新增的一道红线面前，土地出让的热度也会受到影响。

一环扣一环的政策攻势也打得购房者、开发商和地方不知所措，没有好的应对方法。如果说过去的条款是点对点的，那么现在的调控就是组合拳式的，效果和力道都有所增加。

众多影响之下，楼市一定不可能再像过去那样顺风顺水了。

楼市的整体热度也会在未来长期的调控政策的引导下转凉。虽然楼市不会彻底凉凉，但是与当前较高的居民预期和购房意愿相比，未来的楼市就算得上是真凉了。