过去十年，消费逐步成为经济增长的核心驱动力。之所以如此，与其说是国内消费潜力被激活了，不如说出口萎缩、投资放缓让消费“剩者为王”——另外两个引擎减弱了，消费的驱动力便更突出了。

此外，近十年来我国迎来刘易斯拐点，劳动人口占比开始下降，作为纯粹消费者的老龄人口占比提升，也在一定程度上刺激了消费增长。但老龄化带来的消费增长并不可持续，激活青壮年人口的消费活力，依旧是重中之重。

压制青壮年消费意愿的，不外乎子女教育、父母养老、高房价等因素，在本文中，我们着重谈谈高房价对消费的影响。

一、过去十年的消费增长，源于人口老龄化

人是所有经济活动的起点和终点，人口数量和结构是决定经济发展的根本力量之一。根据生命周期假说理论，老人和小孩是净消费者，青壮年是净生产者和储蓄者，当一个社会中的青壮年占比下降时，储蓄率下降、消费率提升，消费会成为经济增长的重要驱动力。

2003年以来，我国青壮年人口（20岁~54岁，下同）占比与国民储蓄率之间呈明显正相关，青壮年人口占比提升时，储蓄率升高，青壮年人口占比下降时，储蓄率也会下降。

2010年以来，消费逐渐成为经济增长的主要驱动力，对应人口结构分析，恰逢青壮年人口占比进入下降拐点，劳动人口占比下降， 出现了刘易斯拐点（劳动力从过剩走向短缺的转折点）。

青壮年是从青少年成长起来的，青壮年占比下降的背后，是青少年占比的持续萎缩。2003年以来，20岁以下人口占比从28.74%降至21.95%，结果就是人口结构的老龄化开始凸显。

从这个角度看，过去十年消费的提升，可能并非是国人开窍、更愿意消费了，而是老龄化之后，储蓄率下降、消费率提升了。

但仅仅依靠老龄化释放出来的消费潜力，显然是不足以支撑起内循环的。未来五到十年，要继续激活青壮年的消费潜力，让他们敢于消费、愿意消费。

过去十年来，虽然消费占比在快速提升，但压制青壮年消费欲望的很多因素——如子女教育、父母养老、购房还贷等并未有明显缓解，子女教育、父母养老，本身也是一种消费，着眼于消费总量的提升，我们重点分析高房价对居民消费的影响。

二、房价上涨促进消费？

房价对消费的影响，并非单向，粗略来看，至少有财富升值效应、消费派生效应、消费挤出效应、财富差距效应等多个维度。就财富升值效应、消费派生效应来看，房价上涨是能促进消费的。

1. 财富升值效应

对多套房用户而言，房价上涨可直接转化为租金增长，亦可高位套现，能带来直接的收入增长，对消费有促进作用。但对大多数人而言，房价上涨的财富效应更多是一种财富幻觉，即购房人的“身价”水涨船高，消费潜力被激活。

如凯斯、奎格利和席勒2001年的一项研究就显示，“我们确实发现了房地产市场财富的变化对消费有着重要的影响，有很强的证据支持这一点”。

1989年~1990年间，日本房地产泡沫高涨期，东京房价大概为8万美元/平方米，日本房地产价值是美国房地产价值的5倍，是全球股市总市值的2倍。巨大的财富幻觉，让日本社会陷入消费热潮，据悉，当时全球市场中很多收藏品，都被日本人以天价买入，更夸张的例子是，一年期高尔夫会员价格竟然也高达30万美元。

不过，财富效应是双向的，一旦房价下跌、泡沫破灭，对消费的打击同样不可小觑。日本房价泡沫破灭后，至今未走出“失去的三十年”。所以，既便可以通过房价升值的财富效应促消费，也只能是温和的、渐进的，不可能作为主要驱动力。

2. 消费派生效应

一般来讲，购房会直接带动汽车、家电、家居、装修等派生消费需求。从数据上看，2003年以来，商品房销售面积、乘用车、建材家居销量的增速呈现明显的正相关关系。这一点很好理解，不再赘述。

不过，无论是财富效应，还是消费派生效应，都存在争议。

以财富效应为例，虽然中国城镇家庭住房自有率高达96%，但通常只有多套房家庭才能更直观地受益于房价上涨，唯一住房家庭不可能卖房交易，房价上涨的感知效应有限。同时，55%的户籍人口在农村，其拥有的农村住房不能流转，房价增值对他们并不会产生财富效应。

再说消费派生效应，在收入有限的情况下，装修、家具家电、购车等大额消费，对其他日常消费也会有显著的挤出效应。其实，与房价上涨促消费相比，更多地人开始关注高房价对消费的挤出效应。

三、高房价的挤出效应

当房价收入比（一套住房平均价格与家庭年平均收入之比）较高时，人们为买房节衣缩食，就会产生明显的消费挤出效应。当前，国内50大中城市房价收入比约为12，不吃不喝12年可以买套房。其中，一线城市高达24，是二线城市的两倍。

盛松成等（2020）基于2005年~2007年国内副省级以上城市及省会城市的数据，测算表明人均总消费与房价呈负相关关系，且在统计学上显著，总体看来，房价每上涨1倍，人均消费就显著下降4.65个百分点。高房价对于健康医疗、交通通信等可选消费的挤出效应尤其明显，房价上涨1倍，这两项会下降20个百分点左右。

王春梅（2015）基于1994年~2012年的季度数据，发现一线城市房地产的财富效应显著为负，二线城市不显著，三线城市微弱为正。

显然，在一二线城市，首套房上车和二套房改善越来越难，房价上涨就成了隐形通胀，对消费是负作用。三线城市不同，外来流动人口占比较低，且房价整体合理，房价上涨能让居民感受到财富增值，对消费反倒有一定的促进作用。

事实上，近年来大家在分析下沉市场的消费潜力时，就把低房价视作重要指标，房价低，才有积蓄，有钱有闲，自然会衍生出很多消费需求，尤其是各种生活服务类消费。

此外，当上车越来越难时，房价上涨还会拉大财富差距，由于高收入群体边际消费倾向更低，财富差距的扩大，对消费也是负作用。

据中国家庭金融调查与研究中心发布的《2017中国城镇住房空置分析》，2018年我国城镇新成交住房中，首套房占比仅为12.8%，较2008年下降57个百分点。有房群体正在成为购房的主体，持续享受房价上涨的红利，无房群体无力上车，二者的财富差距持续扩大。

所以，综合考虑财富效应、消费派生效应、挤出效应、财富差距效应之后，得出的结论是高房价会压制消费。

不过，高房价压制消费，并不能简单得出降房价促进消费的结论。房价影响面太广了，牵一发动全身，从促消费角度看，小幅降房价作用不明显，大幅降房价可能得不偿失。

疫情之后，无风险利率下行，作为对利率高度敏感的资产，房价面临较大的上涨压力，国内一些城市也出现了房价快速上涨的苗头，引来调控政策进一步升级。

当前，国内房地产调控以“稳地价、稳房价、稳预期”为基调，需求侧打击投资炒作，供给侧规范融资规模，对市场过热起到了快速降温作用。在低利率的环境下，控住房价慢涨即是胜利，期待房地产价格大幅下降来释放居民消费潜力，是不现实的。

四、房价有泡沫吗？

与降房价促消费相比，更多人关心的可能是现在的房价有泡沫吗？

市场一般喜欢用房价收入比来判断房价的合理性。国际横向对比看，一般认为房价收入比超过5倍，就是严重不可负担的。据此推断，我国很多城市房价收入比超过10倍，显然是不合理的。

不过，不同国家经济增速不同，收入增速不同，房价收入比不能简单对比。就像在股市中，成长性高的股票总是对应更高的市盈率，中国一二线城市较高的房价收入比，与中国经济仍处于中高速增长阶段是密切相关的。

所以，较高的房价收入比，说明国内一线城市的房价对绝大多数人是不可负担的，但还难以得出价格存在泡沫的结论。只有当经济增速和收入增速趋势性大幅放缓后，房价收入比才可能回归至较低的水平。

以银行业为例，2012年之后，银行盈利增速告别了动辄30%的黄金时代，四大行的市盈率也出现趋势性拐点，再也没能回到前期的高点。

所以，着眼于市场规律，可负担性不代表合理性。房子背后，对应的不仅仅是钢铁水泥的材料成本，也不仅仅是住有所居的心理诉求，背后还承载着各种便利、资源和机会，所以才有那句至理名言，地段、地段、还是地段。

核心地段总是稀缺的，核心地段的房价就不可能让所有人都能负担；一线城市也是稀缺的，一线城市的房价总显得高不可攀。

即便如此，对房价增速进行调控也是必要的，对于投资品，人们买涨不买跌且越涨越买，快速上涨本身必然催生非理性繁荣，把速度降下来，才能把房子附带的投机属性降下来，从而更接近实现“房住不炒”的目标。