2月8日，深圳发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，提出要以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格。

不仅仅要有个成交参考价，而且还要以小区为单位，给整个深圳的3595个小区都来个“明码标价”。

同一天稍后，深圳甚至直接亮出“官方指导价”——足足84页的二手房参考价格表！

根据表中的价格，结合一下可以查到的市场价格，你会发现有的小区参考价快要“腰斩”了。

刺激，这明显是针对完新房，转头开始针对二手房，两头堵。

言语上轻描淡写，实际上狠狠下手！现在，就等个效果了。

 指导价出炉，影响大吗？

这个价格体制是深圳一拍脑袋临时想出来的吗？当然不是，去年就在酝酿了。

去年9月，深圳发布《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》，其中第77条就是“市主管部门建立存量商品住房买卖的合理价格引导机制，定期发布全市商品住房项目合理成交价格。对于社会关注度较高、价格波动较大的存量商品住房项目，市主管部门及时发布合理成交价格，引导市场理性交易。”

甚至还不止二手房的指导，还有租金的。

所以现在这个政策的发布，是深圳考虑了快半年的结果。

那二手住房成交参考价格具体有什么作用？

举个买二手车的例子，不管是相关网站上还是实体店里，二手车都是有一个指导价格的，而这个价格，除去人为操作因素，就是在反应这个车型在某个区域中目前的成交价格，然后再配合检测估值等流程，最后给一个合适的成交价格。

一般来说，只要车子本身没有大问题，最后得出来的价格都是大差不差的，这个指导价格参考性相对比较高，同时也在加固“理性消费”这根弦。

那现在深圳想做的，其实和这个差不多，听起来好像行得通，对吧？

天真！二手房和二手车，根本是完全不同的“物种”！

车子买入手立马折价，房子，则大概率相反，这就导致了房和车的二手市场，完全不能用同一种眼光来对待。

光是摆在眼前的，就起码有两个大问题——非强制性，以及无法控制的“周边房价”。

先看第一个非强制性。这个很明显了，参考价格参考价格，顶多就是个参考，这不是定价，也不是成交价，最多就是给你感受下“理论值”与“实际值”之间的感人差距。

况且，就目前来说，各类参考价已经满地跑了，随便搜一个城市就有N个房价追踪平台弹出来，给你各类房价走势，有啥用？最终的结果没有一点限制效果，仅仅只能跟在房价屁股后边“追踪”。

有人可能要说，这是因为没有官方价格参考，那我只能再说一次：天真！官方参考价，除了让人觉得水分少更具公信力外，在约束力方面，并不会有太大区别——房价变化是市场行为，不可能直接去限死一个价的......再说周边房价。这个政策里面，周边新房二手房的价格都是计算参考价格的一个基础，这个方法没有问题，有问题的是周边的房价是否能很好还原房价的姿态。

深圳的房价和一般的城市不一样，不是低和高的区别，而是高和更高的区别。这是一个已经翻了几轮的市场，在经历了高净值人群和产业革新的筛选之后，深圳的房价已经高得离谱。

就算现在压制哄抬房价，禁止业主抱团胡乱涨价，但是依旧有很多因素可以让周边房价涨上去，比如学区的变动，比如小户型的密集交易，又比如突然冒出个新地王，甚至比如有团体故意带高整个片区的均价。

这么捋下来，貌似这个参考价格机制，对二手房的价格走势，不一定会有啥大的效果，这是要白忙活了？

如果银行配合，那就不一样了

说白忙活，显然为时过早，虽然单一个参考价格感觉力道不够，但是仔细看深圳住建局上对政策的解读，它最后还有这么一句：

引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，这句话就很有意思了。

上边仅一个参考价格不给力的地方就在于这仅仅是针对后续价格的手段，但是价格这个东西你是压不了的，你看网上奢侈品二手价刷高，也没有人真的会去限制，因为你限不起来，愿意买的，只要手头钱够，始终会买。

但是这个引导银行合理房贷就不一样了，这是在掐源头，关水龙头！

而且这个操作方式很多，对于个人来说可以根据条件限制房贷额度啊（打个比方，根据经济条件500万以上的不放贷，你不是有钱么？够胆就全款买呀），加强信贷风控所以减小可贷款项额度啊，杜绝违规经营贷入市等等，对于银行来说，已经有两道红线挡着了，各档银行占比不同，虽然有缓冲期，但是两年时间，其实也不长，况且很多银行，已经开始“转型”了。

所以这个政策解读，才是这次二手房参考价格机制的精髓，是真正限制的手段。

如果的确把两者集合，那深圳的二手房市场，的确是可以“理性发展”的。

不过，如此限制二手房，也许会有更多人，被导向新房市场，尝试打新等获利手段。所以要真正稳定，还是得新房二手房两边两手抓，留一个口子，那就是白搭。

来源：叶檀财经